Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Бытует мнение о том, что досрочное погашение ипотеки выгодно в любом случае. Действительно ли это так? Бывают ли ситуации, в которых не рекомендуется пускать сбережения на закрытие кредита? Разберем плюсы и минусы подобной процедуры.

Может ли преждевременное закрытие ипотеки оказаться невыгодным?

Кредит на покупку жилья предполагает долгий срок погашения, обычно это 15-20 лет. Доля процентов в таком займе будет большой. Банки сейчас рассчитывают ежемесячные платежи по аннуитетной схеме, и в первые несколько лет заемщики «работают» на финансовое учреждение, практически не закрывая основной долг.

В первые несколько лет ипотечного займа удельный вес процентов в общей сумме платежа может достигать 80-90%.

Поэтому смысл от преждевременного погашения будет только в первую треть срока ипотеки. Чем раньше начать досрочно закрывать кредит, тем большую выгоду можно получить. Прежде чем вкладывать свободные деньги в заем, лучше с помощью любого онлайн-калькулятора рассчитать, какой экономии удастся добиться в ходе процедуры.

Досрочное гашение не должно напрягать заемщика, происходить в ущерб отдыху, питанию, ежедневным привычкам. Для некоторых клиентов идея быстрее закрыть кредит становится настолько навязчивой, что они отказывают себе во всем. Тогда после избавления от жилищного займа потребуется оформлять новую ссуду – на лечение.

Есть несколько ситуаций, когда досрочное гашение может оказаться не совсем выгодным. В некоторых случаях лучше не торопиться с закрытием кредита, а «поработать» с накопленными деньгами. О чем идет речь?

К примеру, вы оформили Дальневосточную ипотеку под 2% годовых. А ставки по вкладам достигают 15-16%. Намного выгоднее получать безрисковый доход по депозиту, чем пускать сбережения в гашение недорогого жилищного займа.

Поэтому, когда ставка по ипотеке ниже доходности по вкладам, с досрочным гашением лучше не торопиться. Что нужно знать, планируя размещение средств на депозите?

• Сделать досрочное погашение можно в любое время. Если ставка по банковскому вкладу сравняется с ипотечной или станет ниже, то можно снять деньги с депозита и закрыть ссуду.
• Деньги на депозитном счету всегда в доступе. Если средства понадобятся в срочном порядке – их можно будет вывести со вклада. В случае с досрочным погашением кредита о рублях, направленных в «тело» долга, можно будет забыть.
• Если свободных денег накопилось прилично, и вы боитесь держать всю сумму на одном счете, можно открыть несколько вкладов в разных банках.
• Проценты по вкладу можно пустить на создание финансовой подушки. При этом вам не нужно будет ужимать свои ежемесячные расходы, отказываться от привычных благ.
• Выбирая вклад, внимательно читайте условия программы. Важно, чтобы банк не взимал никаких дополнительных платежей за обслуживание счета. Иначе есть риск, что никакой выгоды получить не удастся – ее «съедят» комиссии.

Прежде чем досрочно гасить кредит всеми накопленными деньгами, оцените, есть ли вероятность, что вы потеряете должность, лишитесь другого источника дохода, серьезно заболеете, уйдете в отпуск по уходу за ребенком. В подобных ситуациях отсутствие финансовой подушки может оказаться катастрофическим. Всегда рассчитывайте платежи так, чтобы сбережений хватило прожить без работы хотя бы 2-3 месяца.

При отсутствии «подушки безопасности» не нужно бросать все силы и возможности на досрочное гашение кредита.

Часто заемщики планируют досрочно закрывать ипотеку, сдавая купленную квартиру в аренду. В этом случае никакого ущемления в средствах не будет, поэтому деньги можно спокойно направлять на преждевременно погашение. Единственное, необходимо посчитать, не выгоднее ли будет собирать платежи от съемщиков на депозитном счете и хранить их там, зарабатывая на процентах.

Ранее в кредитных договорах прописывалось, что собственник может сдавать заложенную квартиру в аренду только с разрешения банка. Однако в законе «Об ипотеке» указано другое.  Поэтому возможность зарабатывать на съемщиках, действительно, есть, это дополнительно подтверждается постановлением Верховного суда РФ от 14 октября 2016 года. И никакого согласия от кредитора получать не нужно.

Сегодня кредиторы тоже прописывают подобное условие, но, как показывает практика, банки не ограничивают права собственников. Квартиру, находящуюся в залоге у ФКУ, можно спокойно сдавать, получая неплохой доход. Единственное, о дополнительном заработке придется сообщать в налоговую.

Планируя сдачу ипотечного жилья в аренду, необходимо учитывать ряд нюансов.

• Если при покупке использовался маткапитал – здесь могут возникнуть проблемы. Деньги выдаются государством на улучшение условий жизни семьи, в частности – детей. Поэтому собственники должны сами переехать в приобретенную квартиру, а не сдавать ее в аренду.
• Когда покупается квартира в новостройке, не стоит рассчитывать, что получаемый от сдачи доход поможет быстро и выгодно закрыть ипотеку. До того, как дом будет введен в эксплуатацию, может пройти не 1-2 года, как обещает застройщик, а все 3-5 лет. Но тогда уже смысла в преждевременном закрытии кредита не будет (большая часть процентов банку уже будет выплачена).
• Нужно понимать, что вам придется играть роль арендодателя, с выполнением определенных обязанностей. Следует готовиться к простоям в аренде, громким жильцам, жалобам соседей, порче имущества, оплате услуг риелторов и пр.
• Чтобы выгодно сдавать жилье в аренду, оно должно располагаться в хорошем районе, с развитой инфраструктурой, в пешей доступности от остановок общественного транспорта. Много заработать с квартиры на окраине города не удастся.

Не получить экономической выгоды от досрочного погашения, если прошло уже более половины срока кредита. К этому времени заемщик выплатит банку практически всю сумму процентов, далее он будет гасить именно «тело» долга. Поэтому как-то снизить переплату не удастся.

Конечно, досрочно гасить старые ипотечные кредиты можно, для морального спокойствия. Заемщик может уменьшить платеж, чтобы он не так бил по карману, либо сократить срок. Однако получить значимую экономическую выгоду не удастся – все проценты будут выплачены банку в первую половину периода. Поэтому в таком случае лучше собирать деньги на депозите и иметь дополнительный доход.

Как разрешено гасить ипотеку?

Право преждевременно закрыть кредит, хоть ипотечный, хоть потребительский, есть у каждого заемщика. Об этом говорится в пункте 8 статьи 810 ГК РФ. Решив погасить долг заранее, нужно выполнить всего два условия:

• уведомить о своем намерении кредитора соответствующим заявлением;
• обеспечить наличие на кредитном счете нужной суммы денег.

У каждого банка свои требования к срокам досрочного гашения. Какие-то ФКУ списывают деньги в день принятия заявления, другие – в дату очередного месячного платежа. Информацию необходимо уточнять у конкретного кредитора.

Есть два варианта досрочного погашения:

• с уменьшением размера платежа;
• с сокращением периода кредитования.

Также допускается чередовать первый и второй способ. Каждый заемщик должен определиться, какой вариант «досрочки» будет для него предпочтительнее. В чем разница, как сделать выгоднее?

При сокращении срока кредитования можно добиться минимизации общей переплаты по ипотеке. В данном случае увеличится доля платежа, направляемая на погашение «тела» долга. Удельный вес процентов, наоборот, уменьшится.

При уменьшении срока месячный платеж останется прежним. За счет того, что теперь большая часть станет идти в погашение «тела» долга, банк будет начислять меньше процентов. Экономия по переплате будет значительной.

Когда уменьшается размер месячного платежа, заемщик получает выгоду в моменте. Сокращаются его постоянные траты. С точки зрения общей переплаты такой вариант не совсем выгоден.

Ежемесячный взнос станет комфортнее, но пропорционально снизится его часть, идущая на списание основной задолженности. «Тело» кредита будет уменьшаться с той же скоростью, что и до досрочного погашения. Итоговая переплата остается практически на первоначальном уровне.

И комбинированный вариант. Здесь заемщик чередует корректировку срока и уменьшение взноса. Для некоторых людей такой способ – самый оптимальный.

Сначала деньги направляются на уменьшение месячного взноса. При этом люди продолжают делать полный платеж, в том размере, каким он был до досрочного погашения. Это позволяет ежемесячно пускать «лишние» деньги на корректировку срока. А при финансовых трудностях всегда можно платить по минимуму.

Рассчитать выгоду от того или иного варианта досрочного погашения можно на кредитном онлайн-калькуляторе.

Посчитаем выгоду на конкретном примере. Предположим, оформлена ипотека на 4 миллиона рублей. Срок погашения – 20 лет, ставка 18%. Ежемесячный платеж при таких условиях – 61700 руб. Итоговая переплата – 10,8 млн. руб.

Допустим, спустя полгода у заемщика появляется возможность «вкинуть» в ипотеку 200 тысяч рублей. Если пустить их на сокращение срока, платеж останется прежним – 61700 руб. Общая переплата за весь период будет уже 7,1 млн. руб., то есть на 3,7 миллиона меньше.

Если направить деньги на уменьшение взноса, платеж будет 58630 рублей. Ежемесячно заемщик станет экономить 3070 руб. При этом общая переплата составит 10,3 млн. руб. То есть снизится она всего на полмиллиона.

Выбирать, какой вариант досрочного погашения предпочтительнее, должен заемщик. Посчитать выгоду от первого и второго способа можно с помощью ипотечного онлайн-калькулятора. Если квартира покупалась в рамках льготной программы с господдержкой, закрывать ее преждевременно нецелесообразно, лучше положить деньги на вклад, ставка по которому будет выше, чем процент по ипотеке.