Рефинансирование ипотеки поэтапно

Если вы оформляли жилищный заем несколько лет назад, то ставка по нему намного выше процентов, которые финансовые учреждения предлагают сегодня. К примеру, буквально в 2016-2017 годах годовая по ипотечному кредиту была на уровне 12-13%, а сейчас – 6-7%. Что можно сделать, чтобы платить по договору меньше?

Существует возможность взять новый кредит, на более привлекательных условиях, и закрыть им действующий заем. Разберем основные этапы рефинансирования ипотеки, расскажем, как происходит смена кредитора.

Реструктурировать кредит получается редко

Для начала лучше попытаться попросить текущего кредитора изменить условия договора: снизить процентную ставку или скорректировать срок погашения. Финансовые учреждения неохотно реструктурируют собственные ипотечные кредиты – им это не выгодно. Поэтому обычно добиться своего у заемщика получается, только если для реструктуризации есть весомые причины (уменьшение заработка из-за пандемии, выход в декретный отпуск, получение инвалидности, потеря работы и др.).

Попытаться все же стоит. Поэтому для начала напишите заявление в свой банк с просьбой снизить ставку по ипотеке. Если процент действительно высокий, то финансовое учреждение может сделать скидку в пару-тройку процентных пунктов.

Лучше начать именно с попытки реструктуризации ипотеки, так как эта процедура отнимет меньше сил и времени, чем рефинансирование.

При переоформлении займа в своем банке не придется заново собирать полный пакет документов, заказывать платные справки и выписки, проходить процедуру перерегистрации залога. За счет этого сокращаются расходы, которые несет заемщик. Поэтому реструктуризация будет выгоднее и проще, чем рефинансирование.

Когда ваш банк не желает идти на уступки, придется выбрать другое финансовое учреждение, предлагающее более комфортные условия по ипотеке. Стоит помнить, что новый кредитор может отклонить вашу заявку, поэтому на этапе поиска следует внимательно изучать требования ФКУ.

Как найти хороший финансовый продукт?

Первый этап рефинансирования ипотеки – поиск подходящего кредитора. Сегодня практически в каждом банке предусмотрена подобная программа. Чтобы сравнить предложения разных финансовых учреждений, можно обратиться к популярным интернет-ресурсам, например, «Банки.ру» или «Сравни.ру». На этих сайтах также доступна информация о рейтинге кредитных организаций.

Еще лучше – проанализировать предложения каждого понравившегося банка, изучив его сайт. На официальных страницах финансовых учреждений можно получить более подробную информацию, а также воспользоваться адаптированными кредитными калькуляторами. Введя в форму сумму кредита и срок погашения, можно посмотреть примерный размер ежемесячного платежа и итоговую переплату.

Обязательно обратите внимание, какие комиссии предусмотрены банком за проведение сделки. Уточните, в какую сумму обойдется страховка. Все это важно для расчета экономии, которой можно достигнуть за счет перекредитования. Специалисты считают, что рефинансирование выгодно заемщику, если ставка по ипотеке будет снижена минимум на 1,5-2%.

Сегодня большинство банков не взимают комиссии за оформление сделки и перевод денег на счет старого кредитора. Некоторые ФКУ готовы даже возместить госпошлину за перерегистрацию залога. Поэтому в большинстве случаев рефинансирование действительно будет очень выгодно заемщику.

Электронная заявка и одобрение?

Выбрав банк, предлагающий подходящие условия, необходимо отправить туда заявку. Это второй этап рефинансирования ипотеки. Теперь нужно, чтобы финансовая организация одобрила вашу кандидатуру в качестве заемщика.

Предварительное решение по заявке на рефинансирование большинство банков выносят в течение 5-15 минут.

Проще всего заполнить анкету на сайте финансово-кредитного учреждения. Для этого необходимо перейти в раздел «Рефинансирование ипотеки» и найти кнопку «Подать заявку». Далее придется заполнить стандартную форму заявления. Обычно банки просят указать:

• ФИО, дату рождения;
• гражданство;
• город проживания;
• адрес электронной почты;
• номер телефона;
• информацию о работодателе;
• трудовой стаж;
• ежемесячный доход;
• желаемую сумму кредита;
• семейное положение.

Даже если вам кажется, что вы проходите по всем критериям банка, все равно можно получить отрицательный ответ по заявке. К этому стоит быть готовым. Отказы не будут отражаться в вашей кредитной истории, однако там станет видно, сколько раз финансовые учреждения запрашивали информацию о вас в БКИ.

Все действия совершаются поэтапно. Далее нужно работать с теми банковскими организациями, которые хотя бы предварительно согласны выдать вам кредит. Одобрение заявки действует в среднем два-три месяца, за это время необходимо окончательно определиться с выбором и собрать полный пакет документов для выхода на сделку.

Выбирая между несколькими банками, готовыми рефинансировать ипотеку, обращайте внимание на следующие нюансы.

1. Какие санкции предусмотрены за просрочку платежа, каков размер неустойки?
2. Допускается ли досрочное погашение долга? Взимается ли комиссия за операцию? Можно ли выбрать, на что направить деньги – снижение платежа или уменьшение срока кредитования?
3. Может ли финансовое учреждение потребовать вернуть долг в короткие сроки и в каких случаях?
4. Как допускается погашать кредит? Только в офисах и банкоматах, или у ФКУ есть современное приложение?
5. Возможно ли повышение годовой ставки по ипотеке? Если да, то в каких случаях?
6. Какие обязанности заемщика предусмотрены договором? К примеру, некоторые банки требуют ежегодно подтверждать доходы справкой 2-НДФЛ.
7. Насколько возрастет годовая ставка при отказе от личного страхования?

Это основные моменты, которые необходимо сопоставить. Если условия кредитования более комфортные, и при этом предлагается меньшая ставка, то игра будет стоить свеч. После одобрения заявки у вас есть 2-3 месяца для выхода на сделку, именно столько обычно действует положительное решение банка. Поэтому следует как можно скорее приступать к подготовке требуемых документов.

Объект недвижимости может не подойти

После одобрения заявки запускается основной процесс. Потенциальному заемщику необходимо собрать первичный пакет документов. Также банк должен одобрить предлагаемую в качестве залога недвижимость. Если финансовое учреждение решит, что реальная стоимость квартиры меньше заявленной, то изначально предлагаемая ставка по ипотеке может быть повышена.

Обычно пакет документов, требуемый банками, стандартен. Потенциальному заемщику необходимо предоставить:

• заполненную анкету;
• паспорт;
• ИНН и СНИЛС;
• справку о заработке (2-НДФЛ или по форме банка);
• ксерокопию трудовой книжки или договора, заверенную работодателем;
• выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности на жилплощадь;
• техническую документацию на недвижимость (их можно заказать в БТИ);
• документ, подтверждающий, кто прописан на квадратных метрах;
• отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, предлагаемого в качестве залога;
• выписку с лицевого счета квартиры (бумагу можно заказать в МФЦ или получить электронный экземпляр через сервер Госуслуг);
• бумагу, свидетельствующую, что квартира была оплачена (расписку, квитанцию, выписку с банковского счета).

Также обязательно предоставляются документы по имеющемуся ипотечному займу. Это:

• кредитный договор и все допсоглашения;
• действующий график платежей;
• справка об отсутствии просроченной задолженности;
• справка с указанием непогашенной суммы займа;
• реквизиты текущего кредитора (в случае, если банк сам перечисляет средства для погашения долга на счет другого ФКУ).

Страхование недвижимости является обязательным условием при рефинансировании. Если ваше жилье уже было застраховано, при этом страхователь входит в перечень одобренных новым банком, то заключать новый договор и оплачивать взнос не придется. Достаточно будет поменять выгодоприобретателя в заключенном соглашении.

Если новый банк не работает с действующим страхователем, придется оплатить полис заново. Поэтому заранее уточните эту информацию, чтобы уберечь себя от дополнительных расходов.

В ходе рефинансирования обязательно придется заказать новый отчет об оценке объекта недвижимости.

Таким образом, при рефинансировании ипотечного займа, заемщику придется заплатить за:

• страховку. Сумма взноса будет зависеть от заявленной стоимости квартиры и периода, на который страхуется недвижимость;
• отчет об оценке квартиры. Заказать его можно в любой специализированной компании. Стоимость может варьировать от двух до семи тысяч рублей;
• выписку из реестра. Бумажный экземпляр будет стоить 750 руб., электронный документ – 300 руб.;
• заказ технической документации (техпаспорта и плана квартиры). Стоимость услуги будет зависеть от площади жилья. Например, за бумаги на московскую «однушку», площадью около 35 квадратных метров, нужно будет отдать порядка 8500 рублей.

Когда документы будут переданы, финансовое учреждение возьмет от 2 до 10 рабочих дней на их рассмотрение. Таким образом, от начала до конца процесса рефинансирования может пройти пара месяцев. Основная часть времени уйдет на сбор и заказ бумаг в соответствующих инстанциях и на принятие окончательного решения банком.

Процесс оформления рефинансирования

Задумавшись о перекредитовании, стоит понять, с какими задачами вам придется столкнуться в процессе. Чтобы развеять все вопросы, расскажем, как поэтапно выполняется сделка. Если говорить в общем, то события развиваются следующим образом:

• выбирается новый кредитор;
• отправляется заявка на рефинансирование;
• выносится предварительное одобрение;
• собирается пакет необходимых документов;
• банк принимает окончательное решение;
• назначается дата выхода на сделку;
• подписывается договор с новым кредитором;
• деньги направляются в счет погашения старой задолженности;
• квартира выводится из залога;
• оформляется новая закладная в пользу текущего кредитора.

Начальные этапы рефинансирования уже были рассмотрены подробно в первых пунктах. Поэтому начнем разъяснение с момента подписания договора с новым банком. Как это происходит?

Когда банк примет окончательное решение, назначается день, к которому сотрудники готовят новый кредитный и ипотечный договор. В назначенную дату заемщику необходимо подойти в отделение и подписать соглашение.

Обычно новый банк сначала предлагает подписать кредитный договор, а после погашения текущего долга и вывода недвижимости из залога – договор об ипотеке.

После заключения кредитного договора деньги перечисляются либо заемщику, либо сразу на счет старого кредитора. Затем необходимо предоставить в новый банк справку о погашении ипотеки. Следующий этап – снятие обременения с жилплощади.

Теперь старому кредитору вы ничем не обязаны. Поэтому никакие обстоятельства не будут препятствовать выводу квартиры из залога. То, каким образом можно будет снять обременение с недвижимости, зависит от наличия закладной.

Закладная – документ, дающий банку право на недвижимость. Если ценная бумага имеется, то снять обременение можно самостоятельно. Допускается выбрать один из трех способов:

• подать совместное с финансовым учреждением заявление. В данной ситуации банк назначает своего представителя, и клиент вместе со специалистом и документами направляются в МФЦ;
• выполнить процедуру по заявлению банка. Здесь финансово-кредитное учреждение может вывести квартиру из-под залога в одностороннем порядке, без участия заемщика;
• осуществить снятие по личному заявлению. В данном случае необходимо получить в ФКУ закладную с меткой о погашении всех обязательств по ипотечному договору.

Следует быть готовым к тому, что снятие обременения иногда затягивается. Процесс может отнять как несколько дней, так и пару месяцев. Обычно банки до момента перерегистрации залога предлагают более высокую процентную ставку, а потом снижают годовую.

Без закладной самостоятельно вывести квартиру из залога нельзя, делается это либо по совместному обращению сторон, либо по заявлению банка.

В данном случае документы подаются вместе с представителем банка в многофункциональный центр. Госпошлина за операцию не предусмотрена, снятие обременение занимает до 5 суток. Если старый кредитор выводит недвижимость из залога самостоятельно, вам не потребуется присутствовать при этом.

Узнать, снято ли обременение с жилплощади, можно, позвонив в Росреестр. Оператор попросит назвать номер заявления. Также проверить «чистоту» квартиры можно на официальном сайте организации. Поле «Обременения» должно быть пустым.

Можно попытаться сэкономить свое время, и подать в многофункциональный центр сразу два заявления – на снятие обременения и оформление залога в пользу новоиспеченного кредитора. Это допустимо при наличии закладной. Если с документами будет полный порядок, то специалисты центра выполнят регистрацию практически одновременно, в течение пяти рабочих дней.

За повторную регистрацию залога взимается госпошлина в размере 1000 руб.

Оформление нового залога сразу при снятии старого поможет заемщику сэкономить деньги. До момента предоставления обеспечения новый банк считает ипотеку по повышенной ставке. Обычно это плюс 1-2 процентных пункта к обещанной годовой. Поэтому чем скорее будет оформлена закладная, тем меньше придется переплачивать за «переходный период».

Как уже говорилось, с новым банком заемщику придется заключить два договора:

• кредитный (где прописываются основные условия, права и обязанности обеих сторон);
• ипотеки (в нем указывается все, что касается объекта недвижимости).

Поэтому в МФЦ, вместе с заявлением на регистрацию залога на имя нового кредитора, потребуется предоставить:

• кредитное соглашение и договор об ипотеке;
• квитанцию об оплате пошлины;
• отчет об оценке объекта недвижимости;
• закладную (если она была оформлена).

На этом рефинансирование завершается. Останется только своевременно вносить ежемесячные платежи в счет погашения новой ипотеки. Так, от начала до конца процедуры может пройти 2-3 месяца. Но если условия кредитования заметно лучше, чем были в старом банке, то ради этого стоит постараться.