Пошаговая инструкция для рефинансирования ипотеки

Так как ипотека является долгосрочным кредитным инструментом, неизбежны инфляционные риски, то есть риски снижения ставок в силу той или иной макроэкономической ситуации. В результате можно взять ипотеку под 16% годовых, а через 10 лет обнаружить, что теперь банки выдают ипотечные кредиты всего под 6%, и заемщику такое распределение явно не покажется справедливым. Можно ли как-то изменить условия кредитования? Конечно, для этого и существует перекредитование ипотеки. Ниже представлена пошаговая инструкция по рефинансированию ипотеки.

Обратитесь сначала в «свой» банк

Рефинансирование — это по сути погашение кредита на старых условиях за счет другого кредита, уже на новых условиях. Другими словами, вы берете кредит на то, чтобы погасить предыдущий кредит, только на более выгодных условиях. Так вот такая услуга в банке доступна не только для тех, кто кредитуется в других местах.

Можно подать заявление своему кредитору с просьбой реструктурировать заем. Иное дело, что банк, в таком случае, заметно потеряет в прибыли, чем и обусловлена неохота банков идти на такие сделки. Однако если кредитор сочтет причину уважительной, например, вы ушли в отпуск по уходу за ребенком или были сокращены на работе, то есть вероятность, что вам пойдут навстречу.

Реструктуризация кредита в «домашнем» банке выгоднее рефинансирования в другом, по одной простой причине: меньше мороки и затрат. Вы получаете те же улучшенные условия (более низкую ставку, уменьшение ежемесячного платежа или кредитные каникулы), однако нет необходимости заново собирать весь пакет бумаг, нести издержки за перевод ипотеки от кредитора к кредитору и т.д. Все оформляется на месте.

Если же со своим банком не сложилось, или вы принципиально хотите рефинансировать ипотеку у другого кредитора, нужно внимательно ознакомиться с предложениями и выбрать наиболее подходящее для вас. Но не забудьте, что и вы должны соответствовать требованиям банка. Если один уже выдал вам ипотеку когда-то, это еще не значит, что вы автоматически всем подходите.

Важно ли одобрение по СМС

Наверняка каждый хоть раз сталкивался с рекламой какого-нибудь банка об одобрении кредита за 5 минут. Это правда лишь отчасти. Сразу после подачи заявки на телефон клиента приходит смс о предварительном одобрении.

Список вопросов или требований, по которым вы можете понять, подходите вы банку или нет, можно найти на сайте кредитора, на странице с интересующим продуктом.

Если вам кажется, что все в порядке, там же заполните анкету с указанием основных актуальных данных о себе. Обычно просят личные данные, сведения о доходах, контактную информацию. Иногда банки отказывают уже на этом этапе, хотя клиенту кажется, что все должно было быть идеально.

Внимание! Отказы банков никак не влияют на вашу кредитную историю и не отображаются в ней, однако там видно все ваши запросы на кредитные продукты, будь то рефинансирование старых или получение новых.

Далее нужно посмотреть, от каких банков пришло предварительное одобрение, и уже выбирать наиболее привлекательное предложение.

Предварительное одобрение действительно 2-3 месяца. За этот срок предложенные изначально условия кредитования не изменятся, так что вы можете спокойно все обдумать, окончательно определиться с выбором и подготовить необходимый пакет документов.

Не поленитесь тщательно сравнить между собой все предложения от банков: где ниже ставка, а где больше максимальная сумма, где требуется меньший рабочий стаж, и где можно получить дополнительные средства. Не стесняйтесь выбирать для себя самое лучшее. Не забудьте задать важные вопросы.

• Чем чревата просрочка платежа — повышением процента, штрафом или всем сразу?
• Каким еще образом вы можете нарушить кредитный договор?
• Есть ли вероятность, что банк начнет требовать экстренно погасить кредит в сжатые сроки и на каких условиях это будет происходить?
• Выясните, какие есть способы перевода денег на счет. Вдруг отделений мало и они все далеко от вас, а через банкоматы других банков взимается комиссия?
• Есть ли шанс, что ставка по ипотеке будет повышена?
• Ждут ли вас какие-то дополнительные обязанности согласно кредитному договору?
• На каких условиях можно досрочно гасить кредит? Может ли клиент сам выбрать, хочет он сократить срок или сумму платежа по кредиту?

Если предложенные условия кредитования не уступают условиям в вашем изначальном банке, а при этом вас еще ждет льготная процентная ставка по старому кредиту, конечно стоит попробовать получить рефинансирование.

Подходят ли объект недвижимости и соглашение

Что касается ипотеки, тут мало одному клиенту соответствовать требованиям банка. Кредиторы предъявляют определенные требования и для объекта недвижимости, приобретаемого в кредит. Или может быть такое, что банк не согласится с оценкой стоимости недвижимости и решит повысить ставку. На данном этапе банки действуют по-разному: кто-то направляет клиента на консультацию в офис или на диалог с менеджером, а кто-то сразу оформляет запрос на документы по первой ипотеке и по недвижимости.

Обычно пакет бумаг мало отличается от банка к банку, однако один кредитор может попросить дополнительные документы, а другой, наоборот, — обойтись без какой-нибудь бумаги из списка.

• Копия паспорта.
• Копия СНИЛСа.
• Документы на недвижимость, которые включают выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) и договор купли-продажи.
• Документы по первой ипотеке: договор, расписание платежей, справку об остатке тела долга и об отсутствии текущей задолженности по платежам.
• Справки о доходах (как правило, 2-НДФЛ).
• Технические документы по объекту недвижимости.
• Выписка из домовой книги.
• Выписка с финансово-лицевого счета квартиры.
• Документы об оплате квартиры.
• Реквизиты из первого банка.
• Страховая анкета.
• Отчет об экспертной оценке недвижимости.

Если вы уже застраховывали квартиру ранее, убедитесь, входит ли ваша страховая компания в список одобренных страховиков у нового банка. Если да, то можно обойтись без заключения еще одного договора: исправить кредитора можно уже в существующем документе. Однако не все банки охотно идут на такую процедуру. Тем не менее, узнать, возможен ли такой вариант, точно стоит, вдруг получится сэкономить время и силы. Кстати не стоит сразу отказываться от страхования квартиры, это действительно неплохая возможность обезопасить свои активы, так что возможно стоит воспользоваться ей, даже если вы не рефинансируете ипотеку на квартиру.

Важно! Понадобится провести оценку квартиры заново. На сайте кредитора вы найдете список оценочных компаний, одобренных банком.

При рефинансировании ипотеки клиента ждут расходы.

• Страхование. Сумма страховки зависит от того, сколько стоит ваша жилплощадь и на какой срок оформляется страховой договор. Оформление происходит одновременно с заключением кредитного договора, но необязательно ждать этого момента, чтобы узнать, сколько предстоит заплатить.
• Экспертная оценка квартиры. Стоимость варьируется от 2000 до 7000 рублей.
• Выписка из гос.реестра — 750 рублей в бумажном виде и 300 рублей в электронном.
• Запрос технической документации (например, технический паспорт или поэтажный план объекта). Обычно кредиторы требуют документы возрастом не старше 1 года, так что проводить обследование, скорее всего, придется в любом случае. Набор технических документов включает в себя разные виды бумаг. В среднем, это обходится в сумму 8000-10000 рублей.

Когда весь пакет бумаг подан, банк удаляется на принятие окончательного решения. На это обычно требуется от 1 до 10 дней. Между предварительным согласием и окончательным оформлением кредитного договора может пройти несколько месяцев. Большая часть этого времени уходит на сбор документов.

Оформление новой сделки

В общем, схема рефинансирования ипотеки другого банка будет выглядеть примерно следующим образом:

• вы подпишите с банком два договора. Один — кредитный, другой – залоговый;
• на обговоренных условиях банк выдаст вам деньги;
• вы расплатитесь этими деньгами со старым кредитом;
• вам на руки дадут документы о закрытии старого кредита;
• вы разорвете старое залоговое соглашение и оформите новое с новым банком.

Теперь посмотрим на каждый этап более подробно. Итак, сначала вы подписываете бумаги на рефинансирование кредита и закрываете заем у предыдущего кредитора. Иногда и кредитный договор, и ипотечный заключаются одновременно. Иногда — сначала подписывается кредитный, а договор о залоге — уже после погашения заема в старом банке.

Параллельно с этим нужно будет написать у предыдущего кредитора заявление на досрочное погашение кредита. Когда заявление будет одобрено, вы получите реквизиты для оплаты. Новый кредитор переведет вам денег, а вы расплатитесь ими со старым кредитом.

Обратите внимание! Квартира является гарантией того, что вы выплатите кредит банку, как только долг будет закрыт, можно переоформлять залог со старого кредитора на нового.

Процесс снятия залога с квартиры во многом зависит от наличия или отсутствия закладной. Что это такое? Это ценная бумага, которая подтверждает право банка на владение квартирой (в качестве наступления залогового случая). Посмотрите в расписке, выданной при оформлении первой ипотеки, была ли в списке документов закладная.

Если ответ положительный, действовать можно одним из трех методов:

• подать заявление совместно с представителем банка. Банк предоставляет вам представителя с бумагами, вы записываетесь на прием в МФЦ и вдвоем оформляете все, что нужно;
• банк сделает все самостоятельно без вашего участия;
• вы сделаете все лично: подадите заявление в банк, чтобы он выдал вам бумагу о том, что все обязательства по договору исполнены.

Учтите, что все эти процедуры тоже требуют времени. Банку нужно найти представителя, согласовать удобный для всех день похода в МФЦ и т.д. Хотя иногда все проходит быстро: банк сам решает вопросы в течение нескольких рабочих дней.

Если же закладная изначально отсутствовала, придется действовать либо вдвоем с банком, либо полностью довериться ему, самому действовать не получится.

Снять залог на квартиру можно через МФЦ. Целиком и полностью эта процедура займет 5 дней: 3 дня на регистрацию заявки и по 1 дню на транспортировку документов из МФЦ в Росреестр и назад. Госпошлина за снятие залога не предусмотрено. Если же ваш кредитор занимается погашением залога самостоятельно, вам остается только подать документы в МФЦ на регистрацию залога в пользу нового банка.

Проверить, все ли прошло успешно, можно, позвонив по телефону Росреестра. Понадобится продиктовать номер заявления, который расположен в правом верхнем углу расписки. Также можно воспользоваться онлайн-порталом организации, где строка «Обременения» должна стать пустой после снятия залога.

Почему регистрируют новый залог параллельно со снятием старого?

Главная причина одновременных действий — экономия. Новый кредитор до регистрации залога на себя начисляет дополнительный проценты в размере 1-2% к установленной ставке. Чем быстрее переоформите залог, тем меньше заплатите.

Процедура перерегистрации залога может занять от нескольких суток до целых месяцев: все зависит от того, все ли в порядке по бумагам и насколько слаженно действуют оба банка. Нередки случаи ошибок по вине банка, из-за чего процесс существенно затягивается. Если это вина банка, можно претендовать на пересчет ипотечных процентов.

Регистрация залога стоит 1000 рублей, которая взимается с кредитора и с заемщика, поэтому в МФЦ должны прийти представители от обеих сторон.

Что включает в себя пакет бумаг для оформления залога?

• Заявление на регистрацию.
• Кредитный договор.
• Закладная.
• Ипотечный договор.
• Подтверждение оплаты госпошлины.
• Отчет об оценке квартиры.

Есть еще перечень документов со стороны банка, то их представитель кредитора предоставит в МФЦ самостоятельно, здесь нет необходимости в вашем участии.