Когда лучше досрочно гасить ипотеку

Среди людей бытует мнение, что досрочное гашение ипотечного кредита будет выгодно в любом случае. Сумма процентов снизится, заплатить банку нужно будет меньше. Однако это не так. Иногда никакой экономии от подобной операции получить не удается.

Очень важно правильно выбрать период для погашения. Когда вносить досрочный платеж по ипотеке? Куда направить сбережения: на понижение взноса или корректировку срока? Разберемся в нюансах.

Момент для частичного досрочного закрытия ипотеки

Очень важно правильно выбрать момент для частичного гашения ипотечного займа. Чем меньше пройдет времени с момента оформления кредита, тем лучше. Преждевременно закрывать ипотеку, которая уже «подходит к концу», экономически нецелесообразно.

Почему досрочно закрывать ипотеку лучше в первое время? Сегодня банки рассчитывают ипотечные платежи по аннуитетной схеме. Сначала заемщик покрывает проценты, начисленные за пользование кредитом, и только потом – основной долг. Поэтому выгодно будет частично закрывать ссуду в самом начале – тогда переплата действительно сократится.

В первую половину «жизни» ипотеки заемщик заплатит банку практически все начисленные проценты, поэтому после закрывать кредит досрочно будет уже экономически нецелесообразно.

К примеру, ипотека берется на 20 лет. Первые 7-9 лет 90% от суммы месячного платежа будут составлять начисленные проценты. При взносе в 44000 рублей всего 4 тысячи будет уходить в основной долг.

Начиная с десятого года существования кредита в «тело» долга уходит все больше денег. Примерно 50:50. Чем ближе конец ипотеки, тем меньше удельный вес процентов в месячном платеже.

Если делать досрочное гашение ближе к концу займа, сэкономить на процентах уже не удастся. Вы просто быстрее закроете оставшуюся задолженность. Экономической выгоды не будет, только психологический момент, спокойствие от того, что ипотека, наконец-то, закрыта.

Когда большая часть процентов банку уже выплачена, торопиться с досрочным погашением не стоит. Гораздо выгоднее может быть размещение накопленных средств на вкладе. Ставки по депозитам сегодня составляют 15-16%, что дает возможность получить неплохой доход.

Процедура досрочного закрытия ипотечного кредита

Также важно разобраться, в какой день лучше досрочно гасить ипотеку. Здесь тоже свои нюансы. Рекомендуется делать преждевременное погашение в дату списания очередного платежа. В данном случае взнос целиком пойдет на покрытие «тела» долга.

Если делать «досрочку» не в дату списания, часть денежных средств пойдет на покрытие процентов, начисленных по текущий день. И только остаток пустится в счет основной задолженности. Это будет невыгодно заемщику.

Допустим, взнос по ипотеке списывается 20 числа каждого месяца. Заемщик накопил 50000 рублей, и хочет направить их в кредит. Если запустить досрочное гашение в этот день, после уплаты очередного взноса, вся сумма целиком пойдет в понижение основного долга.

Если сделать «досрочку» 25 числа, то здесь уже пойдет дробление суммы. Из 50000 рублей вычтут проценты, начисленные с 20 по 25 число. Допустим, 5000 рублей. Поэтому основной долг уменьшится только на 45 тысяч.

Чтобы банк списал деньги в рамках досрочного гашения, не достаточно просто закинуть их на кредитный счет. Необходимо подать соответствующее заявление, на частичное или полное закрытие ипотеки. Обычно сформировать заявку можно в мобильном приложении, но в некоторых случаях требуется личное посещение офиса ФКУ.

Варианты досрочного закрытия

У каждого заемщика есть право закрыть кредит досрочно, целиком или частично. Единственное, банки могут устанавливать минимальную сумму погашения, либо определять дни, когда провести операцию будет невозможно (обычно это начало и конец месяца). В остальном ограничений нет.

При частичном гашении заемщик должен будет указать один из вариантов:

• уменьшить месячный платеж;
• сократить срок кредитования.

Банки предлагают два варианта досрочного гашения, которые можно чередовать.

Клиент должен самостоятельно определиться, какой вариант «досрочки» будет для него предпочтительнее. Выгоду от первого и второго способа можно заранее просчитать на кредитном калькуляторе. Разберемся, в чем принципиальное отличие этих двух процедур.

При корректировке периода кредитования можно добиться минимизации общей переплаты по ипотеке. Платеж остается прежним, но значительно вырастает его часть, идущая на покрытие основного долга. В результате ипотека закрывается динамичнее.

При понижении платежа добиться подобного эффекта не получится. Доля процентов в ежемесячном взносе останется почти такой же, основной долг будет погашаться в прежнем темпе. Поэтому общая переплата по займу сократится незначительно. Однако такой вариант дает больше выгоды в моменте: платить банку теперь нужно меньше, а это комфортнее для психики и кошелька заемщика.

Некоторые ипотечники комбинируют оба способа. Сначала направляют деньги на уменьшение взноса. При этом платить продолжают, как и прежде. Разницу в суммах каждый месяц пускают в досрочное гашение.

Такой способ – дополнительная страховка заемщика. Платеж уменьшается, клиенту становится спокойнее морально. При этом, человек вносит денег столько, сколько перечислял изначально. При ухудшении материального положения он всегда сможет платить меньше, не допуская просрочек.

Посчитаем выгоду от «досрочки» на конкретном примере. Предположим, в июне 2023 года была приобретена квартира за 7 миллионов рублей, с первоначальным взносом 2 млн. Сумма кредита, по итогу, 5000000, срок 20 лет, ставка 15%, ежемесячный взнос 65800 руб. В январе 2024 у заемщика появляются 300 тысяч рублей, которыми он хочет частично закрыть ипотеку.

Когда уменьшается срок, платеж остается неизменным. При сумме «досрочки» 300 тысяч рублей период кредитования сократится на 56 месяцев. Общая переплата по займу упадет с 10,8 млн. до 7,4 млн. руб.

Если корректируется платеж. Взнос станет 61800 руб., то есть сократится он на 4 тысячи рублей. Общая переплата будет 10,17 млн. руб., то есть уменьшится всего на 630 тысяч.

Также можно сократить платеж до 61800 рублей, но ежемесячно вносить прежние 65800, а 4 тысячи постоянно пускать в досрочное гашение. Именно такой вариант комфортен большинству заемщиков. По итогу выгода будет соизмерима с той, если сразу направить деньги на уменьшение срока.

Возвращаем страховые средства

Когда берется ипотека, обязательно страхуется залоговая недвижимость. Полис продлевается, пока действует кредитный договор. Это требование определено законом.

Обычно страховка действует год. Продлять ее обязательно. Если не оплатить страхование, банк увеличит процентную ставку в соответствии с условиями договора.

Сумма страховой премии с каждым годом снижается, так как рассчитывается взнос исходя из остатка основной задолженности. Чем меньше «тело» долга, тем дешевле обходится полис. А что будет в случае полного досрочного гашения кредита?

Если вы гасите ипотеку заранее, часть уплаченной страховой премии можно вернуть. Для этого нужно обратиться к страховщику с соответствующим заявлением. Сумма к возврату считается в индивидуальном порядке.