Когда лучше рефинансировать ипотеку?

Если посмотреть в динамике, то ставки по кредитам за последние несколько лет снижаются. Буквально в 2015-2016 годах ипотеку выдавали под 15-17%, а сегодня банки предлагают годовые от 7-8%, а в рамках программ с господдержкой – от 5%. Поэтому большинство заемщиков задумываются о рефинансировании.

Прежде чем подавать заявку, обязательно посчитайте, насколько будет выгодно рефинансировать ипотеку именно в вашем случае. Расскажем, на какие нюансы стоит обратить внимание. Разберемся, в какие банки можно обратиться за перекредитованием.

Когда можно говорить о выгоде перекредитования?

Рефинансирование ипотечного займа не всегда будет выгодно. В некоторых ситуациях перекредитование лишь сулит дополнительные затраты, и по итогу оказывается убыточным. Поэтому еще на этапе планирования необходимо посчитать будущую экономию от процедуры.

Эксперты рекомендуют рефинансирование, если предлагаемая годовая ставка меньше действующей минимум на 2%, а с момента оформления ипотеки прошло менее половины срока.

Если процентная ставка снизится только на 1-1,5%, то экономия на переплате будет незначительной. Особенно, если вы платите ипотеку уже более половины срока. В таком случае можно даже выйти в убыток, заплатив еще раз за страховку, оценку квартиры и прочие сопутствующие услуги.

Когда лучше делать рефинансирование? Сегодня можно переоформлять ипотечные займы, выданные в 2014-2017 годах, в то время процентные ставки были на уровне 16-19%, а сейчас банки предлагают годовые от 7-8%. Но даже при такой разнице перекредитование не всегда будет обосновано, многое зависит от срока, на который бралась ссуда.

Следует понимать, что если в другом банке ставка в рамках программы рефинансирования от 7%, то не всегда именно эту годовую предложат вам. Рассчитывать на минимальный процент могут зарплатные клиенты финансового учреждения:

• согласные на оплату добровольной страховки;
• располагающие достаточным первоначальным взносом;
• запросившие сумму, не ниже определенной «планки».

Финансовые учреждения всегда рассчитывают ставку индивидуально для каждого заемщика. Учитываются различные факторы: возраст клиента, накопленный трудовой стаж, семейное положение, кредитная история и пр. Поэтому заявляемый минимальный процент предлагается далеко не всем.

Рассчитывать, что банк предложит хотя бы не минимальную, но не сильно отличающуюся от нее ставку, могут физические лица, у которых:

• с момента оформления ипотеки значительно увеличились доходы;
• поменялось семейное положение (например, появился супруг, автоматически считающийся созаемщиком с учитываемым доходом);
• снизилась закредитованность.

Рефинансирование даже при снижении ставки на 2-3% может быть невыгодным, если схема погашения долга аннуитетная, и прошло уже больше половины срока кредитования.

При аннуитете в первое время заемщик оплачивает львиную долю процентов, и только небольшая часть денег идет в счет погашения «тела» долга. Если ипотека была оформлена в 2015 году под 17% на 10 лет, а сегодня ее можно рефинансировать под 10%, не нужно сразу подписывать договор. Обязательно выполните расчеты, и убедитесь, что вам действительно удастся сэкономить.

В таком случае вам останется платить по договору чуть более 3 лет, и при этом большую часть процентов банку вы уже отдадите. А рефинансируя заем, придется оплачивать дополнительные расходы, и вероятнее всего, сэкономить не получится.

О каких расходах идет речь в случае переоформления ипотеки? Заемщику необходимо понимать, что придется заплатить за:

• оценку залогового имущества;
• согласие, заверенное нотариусом, что супруг/супруга не против проведения сделки;
• пошлину за перерегистрацию залога;
• «свежую» выписку из ЕГРН;
• новую страховку. Сюда входит обязательное страхование недвижимости, предлагаемого в качестве обеспечения. Также речь идет о личном и титульном страховании.

Самая большая статья расходов – новая страховка. В целом, рефинансирование обходится в 30-50 тысяч рублей, в зависимости от суммы кредита и стоимости недвижимости. Учитывайте это при расчете планируемой экономии.

Большинство банков считают заем по повышенной ставке до момента перерегистрации залога в их пользу. На это уходит 1-2 месяца. Поэтому следует понимать, что это время придется платить больше.

Обычно данные расходы кажутся ничтожными по сравнению с итоговой экономией, исчисляемой сотнями тысяч. Поэтому, задумавшись о перекредитовании, подайте заявки и посмотрите, что за ставку вам одобрят. На основании этого посчитайте, какую выгоду можно получить при переоформлении ипотеки. Разберемся, предложения каких банков стоит рассмотреть.

Перекредитуемся в банке Открытие

Прежде чем подавать заявку на перекредитование, следует изучить тарифы разных банков и остановить выбор на программах с самыми привлекательными условиями. Банк Открытие предлагает рефинансировать ипотеку под 7,7% годовых. Максимальная сумма займа может достигать 50 миллионов рублей для жителей Москвы, СПБ и их областей, и 20 миллионов для остальных регионов России.

Сумма займа не может превышать 80% от рыночной стоимости имущества, передаваемого в залог. Срок кредитования варьирует от 3 до 30 лет. Досрочное погашение долга можно осуществлять без каких-либо ограничений.

Ставка, предлагаемая банком, очень привлекательна для потенциальных заемщиков. Однако рассчитывать на 7,7% могут далеко не все. На минимальную годовую претендуют только зарплатные клиенты Открытия, причем нужно:

• рефинансировать ипотечный заем от другого кредитора;
• оплатить страхование жизни, здоровья, а также титула (риска потери прав на жилье, предоставленное в качестве залога);
• не запрашивать дополнительных денег сверх суммы рефинансирования;
• брать взаймы сумму, не превышающую 70% от стоимости залоговой недвижимости. В то же время она должна быть более 12000000 рублей для жителей МСК, МО, СПБ и ЛО, и от 4 миллионов для прочих регионов.

Если нарушаются данные условия, к минимальной годовой прибавляются несколько пунктов. К примеру, при отказе от страховки ставка увеличится в среднем на 3-4%, при взятии дополнительных средств на личные цели еще на 0,5%. Для не «зарплатников» применяется надбавка около 0,5-1%.

Открытие допускает возможность взятия дополнительных денег (от 200 тысяч до 2 миллионов рублей) на любые потребительские цели. В этом случае минимальная ставка составит 8,2%. Годовая также будет увеличена клиентам, отказавшимся от страховки, не получающим зарплату на счета в банке и т.д.

Рефинансируем в Райффайзенбанке

Еще одно финансово-кредитное учреждение, на которое стоит обратить внимание. Райффайзенбанк предлагает физическим лицам рефинансировать ипотечные кредиты по ставке от 8,39% годовых. Допускается в дополнение к жилищному займу получить деньги на потребительские цели.

Когда рефинансируется только ипотека, и деньги сверх этой суммы не требуются, можно рассчитывать на следующие условия кредитования:

• годовая – от 8,39%;
• период погашения – от 12 месяцев до 30 лет;
• минимальный размер займа – 1000000 руб.;
• предельный кредитный лимит – 26000000 руб., но не более 85% от рыночной стоимости залогового имущества.

При желании рефинансировать не только ипотеку, но и дополнительно потребительский кредит, или взять деньги на личные цели, условия программы будут немного отличаться:

• ставка – от 8,99%;
• период кредитования – до 20 лет;
• максимальный кредитный лимит – 18 миллионов рублей для зарплатников и клиентов, относящихся к категории «Premium», 9 миллионов в остальных случаях.

В рамках программы от Райффайзенбанка допускается рефинансировать до пяти займов, из которых один должен быть ипотечным. Финансовое учреждение готово кредитовать не только российских, но и иностранных граждан. Требования к заемщикам минимальные:

• возраст от 21 года до 65 лет (на момент окончания срока действия кредитного договора);
• постоянная или временная прописка на территории РФ;
• доход, достаточный для обслуживания займа;
• официальное трудоустройство.

Определенные требования предъявляются к трудовому стажу. Если в общем он более двух лет, то на нынешнем месте достаточно отработать 3 месяца. Если до 2 лет, то полгода. Когда занимаемая должность первая для заемщика, стаж должен быть более 12 месяцев после окончания испытательного срока.

Райффайзенбанк смотрит на кредитную историю заявителя. В ней не должно быть просрочек. Также за заемщиком должны числиться не более 2 активных займов, не включая рефинансируемые ссуды.