Кому не одобряют ипотеку?

Кому не одобряют ипотекуЦентробанк снова повысил ключевую ставку. Все кредиты, включая ипотечные, подорожали. При этом финансовые учреждения еще и ужесточили требования к потенциальным заемщикам.

Так кому могут не одобрить ипотеку? Заявку от каких клиентов точно «завернут»? На какие критерии обращают внимание финансовые учреждения? Можно ли получить кредит на покупку жилья, имея невысокий доход? Разберемся в нюансах.

Кто скорее всего не оформит ипотеку

В зоне риска всегда есть и будут клиенты с плохой кредитной историей. Откажут в оформлении ипотеки людям с невысоким доходом и низким финансовым рейтингом. Также на решение банка будет влиять возраст потенциального заявителя и его трудовой стаж.

По заявлению НБКИ, в конце 2023 года более чем у 30% граждан персональный кредитный рейтинг был ниже 597 баллов, что говорит о низкой кредитоспособности.

Практически все лица с таким показателем ПКР не могут претендовать на получение ипотечного займа. В большинстве случаев заявки от них будут отклонены. По оценке НБКИ, лишь 16% обращений от граждан с низким финансовым рейтингом были одобрены. И то, если человек мог доказать свою платежеспособность соответствующими справками.НБКИ

Кредитная история оценивается в любом случае. Шансов получить одобрение ипотеки у лиц, периодически допускающих просрочки, невысокие. Речь идет о «свежих» записях по активным кредитам. На отметки давностью 2-4 года банки особо не смотрят. Главное – отсутствие текущих просрочек.

Еще несколько лет назад, в пандемию, банки вводили ограничения для работников некоторых отраслей. Например, было сложно получить ипотеку сотрудникам «пострадавших» организаций: туристических фирм, компаний, оказывающих услуги населению. Сегодня подобного уже нет.

Сейчас общий уровень безработицы по стране опасений не вызывает. Большинство отраслей во всех сферах имеют тенденцию к развитию. Поэтому банки, оценивая потенциального ипотечника, смотрят не на его профессию, а на другие факторы, такие как стабильность компании-работодателя, прогнозируемый заработок заемщика, трудовой стаж.считает деньги на калькуляторе

Банки, проверяя потенциального заемщика, смотрят не только его общий месячный доход, но и размер фиксированной части зарплаты. Так как часто люди получают оклад, а вот величина премии постоянно меняется. Обязательно оценивается регулярность выплат, не задерживает ли их работодатель.

Из-за нестабильного дохода трудности с получением ипотеки могут быть у фрилансеров, самозанятых граждан, «ипшников». Если у менеджера бонусная система оплаты труда, зависящая от продаж за месяц – у банка тоже возникнут сомнения в платежеспособности такого специалиста.

Еще в каких случаях не одобряют ипотеку? Если покупается квартира на первичном рынке, а застройщик вызывает у банка сомнения. Финансовому учреждению нужно, чтобы строительная компания была финансово устойчивой и имела историю сданных объектов. Также важно, чтобы юрлицо было готово заплатить кредитору определенную комиссию.

Банки стали чаще отказывать в выдаче ипотеки

По статистическим данным, получить ипотеку в РФ с каждым годом становится все сложнее. Требования к потенциальным заемщикам постоянно ужесточаются. В 2023 году процент отказа по ипотечным заявкам достиг 41%.

В 2023 году отказ по ипотеке на «первичку» получал каждый второй заявитель, на «вторичку» –каждый третий заемщик.

В 2024 году процент отказов продолжает увеличиваться. Сегодня для получения ипотеки необходимо наличие первоначального взноса (от 15%) и высокого дохода (от 100 тысяч рублей в месяц).деньги в руках

Также важна хорошая кредитная история и низкая долговая нагрузка.  Далеко не все заемщики могут похвастаться всем вышеперечисленным.

Как быть заявителю с невысоким доходом

В ходе рассмотрения ипотечной заявки обязательно оценивается доход потенциального заемщика. Платежеспособность клиента – основной критерий для банка. По словам финансовых экспертов, оптимально, если на оплату жилищного кредита у человека будет уходить не более 50% от ежемесячного заработка.

Если ипотеку берут супруги, то банк будет учитывать заработок каждого. Тогда шансы получить одобрение по кредиту увеличатся. Также можно заявить ФКУ о своих дополнительных доходах, не от основной деятельности.

С учетом роста цен на недвижимость и увеличения ипотечных ставок, повышаются и требования к уровню доходов потенциального заемщика. Согласно отчету НБКИ, средняя сумма ипотечного кредита составляет сегодня 3,9 млн. руб., а средняя годовая – 8,2% (учитывается процент и по льготным, и по обычным программам). При таких параметрах минимальный заработок заявителя должен быть 100 тысяч рублей.считает деньги на калькуляторе

Похожие цифры дает «Скоринг бюро». Для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей размер совокупного дохода потенциального ипотечника еще выше. Его величина должна составлять от 200 тысяч рублей. Для прочих регионов значения гораздо ниже: 70-100 тыс. руб.

Только при таком уровне доходов семьи смогут обслуживать ипотечные кредиты, не меняя при этом свой уровень жизни. Клиентам с зарплатой ниже уже будет сложно своевременно и в полном объеме вносить ежемесячные платежи, не ущемляя себя в остальном.

На сайте любого банка есть ипотечный калькулятор. Поэтому, если вы не можете посчитать, каким будет платеж по кредиту, воспользуйтесь программой. Возьмем сервис «Домклик».домклик

Предположим, квартира стоит 8 миллионов рублей, первоначальный взнос – 20%. Процентная ставка – 21%, срок кредитования – 30 лет. При таких параметрах ежемесячный платеж по ипотеке составит 112 тысяч рублей. Минимально необходимый доход – от 155 тысяч рублей.

При покупке аналогичной квартиры по семейной ипотеке, со ставкой 6%, ежемесячный платеж будет гораздо меньше – 38300 рублей. Поэтому и требования к доходу потенциального заемщика понизятся – достаточно будет зарабатывать от 60 тысяч рублей.

Важно помнить, что расчеты на кредитном калькуляторе – приблизительные. Банки, в ходе скоринга, будут анализировать не только платежеспособность потенциального заемщика. Поэтому получить отказ могут даже люди с хорошим, стабильным заработком, которого, казалось бы, хватает для обслуживания планируемой ипотеки.

Важен показатель долговой нагрузки и первоначальный взнос

На что еще обязательно смотрят ФКУ? Помимо заработной платы, банки, при одобрении ипотеки, оценивают показатель долговой нагрузки заявителя. Говоря простыми словами – это соотношение платежей по всем активным кредитам с доходом заемщика. ЦБ обязывает финансовые учреждения формировать дополнительные резервы, если ссуда выдается клиенту с высоким уровнем ПДН.

Из-за необходимости формировать допрезервы, кредитной организации иногда невыгодно выдавать ипотеку клиентам с высокой долговой нагрузкой. Поэтому получить одобрение таким заемщикам будет непросто.с долгами берут новые кредиты

Уровень долговой нагрузки рассматривается в привязке с другим показателем – размером «первоначалки». Требования к величине стартового взноса тоже повысились. Каким должно быть соотношение?

  • Если квартира приобретается в новостройке, требуется первоначальный взнос от 30%, при этом ПДН не более 70%.
  • Когда покупается «вторичка», размер первоначального взноса – от 15%, показатель долговой нагрузки – не более 50%.

Величина «первоначалки» и уровень ПДН клиента определяют коэффициент риска. Он, в свою очередь, влияет на величину резервов, которые должны формировать банки по данному заемщику. Поэтому финансовые учреждения устанавливают лимиты, чтобы не нести дополнительных затрат.

Если размер «первоначалки» от 15% до 30%, показатель долговой нагрузки не может быть выше 50%. Если он больше, то значительно подрастет коэффициент риска по ипотечному кредиту. Поэтому шансы получить одобрение по заявке будут меньше.Рефинансирование кредитов с большой кредитной нагрузкой

Когда ПВ выше 30%, надбавки к коэффициентам риска будут только для заемщиков с долговой нагрузкой от 70%. Поэтому кредиты с таким первоначальным взносом выдаются гораздо охотнее.

Конечно, это не значит, что при наличии «первоначалки» от 15% до 30% получить ипотеку будет невозможно. Одобряются и такие заявки, просто вероятность отказа по ним выше. Либо у заемщика должен быть очень низкий показатель долговой нагрузки.

Если говорить о льготных ипотечных продуктах, там размер «первоначалки» зависит от программы. К примеру, стартовый взнос в рамках «Семейной ипотеки» – минимум 20%. Столько же по «Дальневосточной ипотеке». Если собственных сбережений не хватает до требуемого уровня, получить кредит не удастся.

Показатель долговой нагрузки оценивается вместе с абсолютной величиной доходов заемщика. ПДН 50% при заработке в 70 и 150 тысяч рублей – это большая разница. Для МСК, СПБ и других высокодоходных регионов допускается уровень ПДН 80%, в то время как в мелких населенных пунктах он может быть снижен до 30%.