Обязательно ли делать оценку квартиры при ипотеке

Обязательно ли делать оценку квартиры при ипотекеКак происходит покупка квартиры в ипотеку? Сначала подается заявка в банк. ФКУ анализирует кредитную историю потенциального заемщика, его платежеспособность и принимает решение о возможности выдачи денег. Следующий этап – предоставление клиентом документов, среди которых – отчет об оценке объекта недвижимости.

Зачем делать оценку квартиры при ипотеке в новостройке и на вторичном рынке жилья? Кто оплачивает процедуру? В какие компании обращаться? Разберемся в нюансах.

Зачем банку этот документ?

Сила ипотечного займа в том, что он обеспечен залогом. Если вдруг кредитополучатель перестанет погашать задолженность, банк сможет вернуть свои деньги, продав объект недвижимости на торгах. Причем квартира считается ликвидным залогом в сравнении, например, с коммерческим помещением или коттеджем.

Однако процесс реализации залоговой недвижимости не очень выгоден банку. Для получения разрешения нужно обратиться в суд. Далее постановление передается в службу приставов, те, в свою очередь, находят организаторов торгов. Проводится аукцион.понадобится ли новый отчет об оценке квартиры

В лучшем случае, квартиру выкупят через год после получения судебного решения. Однако процесс реализации недвижимости может и затянуться. Особенно, если стоимость жилья изначально была завышена.

Оценка недвижимости подтвердит, что объект действительно стоит тех денег, за которые продается.

Банку необходимо понимать, что заявленная продавцом стоимость соответствует рыночной. Что в случае, если придется реализовывать квартиру с торгов, за нее получится выручить нужную сумму. На этот вопрос и отвечает отчет об оценке недвижимости.

Обращаемся к оценщику

Компаний, предлагающих подобную услугу, в крупных городах предостаточно. Деятельность оценщиков регулируется различными нормативными документами. Для начала – федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», а также федеральными стандартами оценки.

На что необходимо обращать внимание, выбирая оценщика:

  • наличие документов, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
  • информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
  • сведения о полисе страхования гражданской ответственности оценщика;
  • стаж работы в оценочной деятельности.отчет об оценке недвижимости

По закону, финансовые учреждения обязаны принимать отчеты любой оценочной компании. Однако в реальности банки предлагают заемщикам список аккредитованных организаций, куда можно обратиться за оценкой. И если принести документ из другой фирмы, его не одобрят.

У каждого кредитора разное количество аккредитованных оценщиков. У Сбера – более 2500 компаний по всей Российской Федерации. У Росбанка – около 700.

Иногда банки принимают отчеты об оценке от любых компаний, но в данном случае затягивается срок рассмотрения объекта. Так, если оценочная организация аккредитована, для принятия решения ФКУ достаточно 3 дня, если нет – до 21 дня.

Кто за это будет платить?

Такой вопрос интересует многих людей. За оценку квартиры всегда платит заемщик. Банк никогда не берет на себя эти расходы.

Как происходит оценка. Обычно специалист просит клиента подвезти ему все документы по квартире. Далее согласовывается день, когда оценщик может подъехать на осмотр объекта. Оплатить услугу нужно накануне выезда либо при первоначальном визите в офис компании.считает деньги на калькуляторе

Некоторые организации просят оплату уже после выезда и подготовки документов. Отчет об оценке направляется одновременно и клиенту, и в банк. Стоимость услуги будет зависеть от региона и тарифов самой оценочной компании.

Как проходит процедура?

Для начала нужно выбрать своего оценщика. Возьмите список, предоставленный банком, и обзвоните несколько компаний. Что нужно выяснить в разговоре?

Как скоро оценщик готов выехать на объект. Средний срок – пара суток. Многие компании предлагают ускоренный вариант, и отправляются на квартиру в день обращения или на следующий. Обычно экспресс-услуга стоит немного дороже. Сам отчет готовится за несколько часов.

Оценка помещения выполняется в несколько этапов. Чтобы специалист подготовил отчет, необходимо:

  • обратиться в компанию;
  • предоставить документы на квартиру;
  • оплатить стоимость услуг.

Список запрашиваемых документов стандартный. Будет необходимо предоставить:Срок действия оценки квартиры при рефинансировании

  • технический паспорт на квартиру;
  • поэтажный план с экспликацией;
  • свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
  • паспорт заказчика (чтобы менеджеры могли идентифицировать его личность и направить готовый отчет об оценке ипотечному специалисту банка, занимающегося сбором документов на жилье).

Есть два варианта, как заемщик может заказать оценку залоговой недвижимости. Первый – подать заявку через онлайн-платформу банка. К заявлению подкрепляются документы на квартиру, выбирается оценочная компания из списка.

Далее заявителю предлагается оплатить услугу банковской карточкой. Как только деньги спишутся с пластика, документы направятся в выбранную оценочную фирму. Оценщик созвонится с клиентом, обговорит нюансы, согласует дату и время просмотра.

Также подать заявку можно сразу в оценочную компанию. Здесь все тоже просто. Необходимо выбрать организацию из списка, предложенного банком, и связаться со специалистом. Менеджер попросит либо подойти в офис, либо скинуть все данные на электронную почту.

Далее сотрудник проверяет, что пакет документов полный, и направляет клиенту реквизиты для оплаты своей работы. В офисе можно заплатить через терминал, дистанционно – по СБП или обычным переводом по номеру карты. Затем обговаривается время посещения оцениваемого объекта.

Оценщик направляет готовый отчет по квартире напрямую в банк.

Заказчик также может получить отчет об оценке квартиры. Специалист вышлет его на указанную электронную почту. Также документ отразится в личном кабинете заемщика на сайте финансового учреждения.

Обычно оценка занимает 1-2 дня. Некоторые компании перестраховываются и называют срок – до пяти суток. Многие организации предлагают экспресс-услугу, и высылают готовый отчет спустя несколько часов после обращения клиента.

Срок зависит не только от загруженности специалистов, но и от местоположения объекта недвижимости, его типа. К примеру, оценивать загородные коттеджи может исключительно руководитель организации, поэтому подготовка такого отчета отнимает несколько суток. В городе на оценку тратится меньше времени, чем на квартиры, находящиеся в области.

Содержание готового документа

Как выглядит отчет об оценке? Это несколько листов A4. Обычно в документе 40-50 страниц. Раньше финансовые учреждения работали с бумажными альбомами, а с 2023 года перешли на электронные отчеты в PDF-формате.

Оценщик заверяет документ электронной подписью и потом направляет его на почту заказчика и в банк, выдающий ипотеку. Отчет без сертификата ЭП считается недействительным. Поэтому в письме обязательно должны быть заархивированы два файла.

Специалист по оценке формирует отчет вручную. У него есть шаблон, в который вносятся сведения по конкретному объекту недвижимости. Далее документ переводится в PDF-формат.

Отчет об оценке хранится в банке, вместе с другими документами по выданному ипотечному займу.

Какая информация содержится в альбоме? Главная задача оценщика – рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость квартиры. Разберемся, в чем разница этих понятий.

  • Рыночная стоимость – это сумма, которую можно выручить от продажи квартиры без спешки и каких-то форс-мажорных факторов.
  • Ликвидационная цена – сумма, за которую можно продать объект недвижимости в максимально короткие сроки.

В отчете будет присутствовать информация о:содержание отчета об оценке

  • местоположении объекта, развитости инфраструктуры, транспортной доступности, описании прилегающей территории;
  • самом здании – годе постройки, этажности, материале изготовления стен, перекрытиях и фундаменте, проценте износа, общем состоянии дома;
  • квартире – ее общей и жилой площади, высоте потолков, наличии незарегистрированных планировок, ремонте, виде из окна и пр.

Чтобы вывести рыночную стоимость, оценщик проверит, за сколько продавались аналогичные квартиры на районе. Информация берется из общедоступных ресурсов. Так вычисляется средняя цена объекта.

Также оценщик укажет и ликвидационную стоимость квадратных метров. Она значительно ниже рыночной. Обязательно пропишется ликвидность объекта, то есть минимальный срок, за который его можно будет продать.

Объект считается высоколиквидным, если продать его реально за месяц. Средняя ликвидность – когда квартира «уходит» за 2-4 месяца. Также оценщик сделает прогноз по изменению стоимости жилплощади в краткосрочном периоде. Будет она расти, или, наоборот, упадет.

Таким образом, в отчете обязательно прописывается:

  • ФИО заказчика и оценщика;
  • по какому методу выполнялась оценка;
  • технические характеристики помещения;
  • в каком состоянии квартира на текущий момент, кто ей пользуется;
  • есть ли незаконные перепланировки, если да, то возможно ли их узаконить и сколько это будет стоить;
  • как дела на рынке недвижимости в текущий момент;
  • за сколько объект можно будет продать без спешки и с торгов;
  • насколько изношено само здание, в каком состоянии придомовая территория.

Срок действия отчета об оценке – полгода.

Это стандартный, общепринятый срок. Шести месяцев предостаточно, чтобы одобрить квартиру и выйти на подписание ипотечного договора.

Можно ли договориться с оценщиком

Размер кредита на покупку недвижимости зависит от цены объекта. Обычно взаймы выдается не более 80%-90% от рыночной стоимости залога. Неважно, за сколько жилье выставлено на продажу – финансовое учреждение ориентируется на данные, указанные в оценочном отчете.

Часто собственники завышают цену на квартиру. Поэтому банк всегда ориентируется на рыночную стоимость, указанную в отчете. В принципе, две суммы, заявленные продавцом и оценщиком, не должны существенно отличаться.переплатили деньги

Когда квартира, которую вы хотите купить, стоит дороже аналогов, можно попытаться договориться с оценщиками. Обычно специалисты сами спрашивают, сколько продавец хочет за объект и на какую сумму нужен кредит. Менеджеры могут завысить стоимость, поставив повышающий коэффициент на:

  • евроремонт;
  • качественную мебель, остающуюся покупателю;
  • стеклопакеты;
  • застекленный балкон;
  • средний этаж и пр.

Поэтому если оценка нужна на определенную стоимость – не бойтесь назвать ее оценщику. Например, для однушек допустимо отклонение на 400-600 тысяч рублей за счет повышающих коэффициентов. Поэтому разницу в 10-15% от рыночной цены всегда можно сделать.

Иногда в квартире сделана перепланировка. Если она несущественна, и не затрагивает несущих стен, банк закроет глаза. Оценщики обязательно упомянут о ней в отчете и укажут, во сколько обойдется узаконить конструктивные изменения в помещении.

Банк, получив оценочный отчет, проверяет документ. Если финансовое учреждение не согласно с ценой, оценку придется переделать. В таком случае у заемщика будет два варианта: перезаказать отчет в другой фирме либо сменить кредитора.

Ценные советы от специалистов

Многих неприятных моментов можно избежать, если грамотно подойти к выбору оценщика. Специалисты дают несколько рекомендаций еще неопытным заемщикам. Как нужно себя вести?

  • Обзвоните несколько оценочных фирм. Ориентируйтесь на стоимость услуги, сроки подготовки отчета и отзывы заказчиков.
  • Выбирайте организацию с аккредитацией и хорошим стажем (от трех лет). Так удастся избежать придирок финансового учреждения к отчету. Лучше сразу обратиться в компанию, проверенную и рекомендуемую вашим банком.оценка квартиры
  • Обговорите с оценщиком, какой должна быть стоимость объекта в отчете. Он учтет эту информацию и подстроится под вас.
  • Предложите менеджеру отправить фото квартиры. Оценщики не любят ездить на объекты, предпочитая дистанционную работу. Если специалист согласится, подготовка отчета займет меньше времени.

Важно помнить, что оценочный отчет актуален в течение полугода. Поэтому затягивать с оформлением ипотеки не стоит. Шести месяцев будет предостаточно, чтобы согласовать все вопросы с банком и выйти на сделку.