Может ли банк не одобрить выбранную квартиру в ипотеку?
При выдаче жилищного кредита банк оценивает не только потенциального заемщика. Требования выдвигаются и к покупаемой квартире, на которую будет наложено обременение. Залоговая недвижимость должна быть ликвидной, чтобы ее можно было продать и вырученным деньгами погасить остаток задолженности.
Как понять, одобрит ли банк выбранную квартиру в ипотеку? Каким требованиям должно отвечать приобретаемое жилье? Какие объекты финансовое учреждение точно не примет в качестве залога? Разберемся в нюансах.
Оглавление
Какая недвижимость соответствует требованиям банка
Чаще всего в ипотеку приобретаются именно квартиры. Как готовые, так и в новостройках. Отдельные финансовые учреждения выдают кредит на покупку таунхаусов, апартаментов, частных домов с земельным участком. Еще реже – на индивидуальное строительство жилья.
У каждого ФКУ свои требования к недвижимости, которая приобретается с использованием заемных средств.
Требования могут быть как юридическими, так и техническими. Перечень «критериев», которым должна соответствовать приобретаемая недвижимость, нужно уточнять у своего кредитора. У разных банков они могут отличаться.
Однако есть и стандартные требования, которые выдвигают абсолютно все банки. Разберем основные критерии.
- Жилплощадь должна находиться в РФ.
- Недвижимость должна быть «жилая».
- Не должно быть неузаконенных перепланировок.
- Дом, где находится квартира, не должен попадать в программу реновации.
- Объект не должен быть признан ветхим или аварийным.
- Дом должен иметь коммуникации (водопровод, электричество, канализация).
- Объект не должен иметь обременений (находиться в залоге или под арестом).
При оценке загородной недвижимости перечень требований еще больше. Финансовые учреждения будут оценивать местоположение объекта, развитость инфраструктуры, возможность подключения к коммуникациям, подвода газа, воды. Также смотрится, из каких материалов построен дом, нормальные ли к нему подъездные пути.
Недвижимость, которая не годится
Какое жилье точно не подойдет? Банк не выдаст кредит на покупку неликвидной недвижимости. Что понимается под «неликвидом»? Это объект, который будет очень сложно продать.
Финансовому учреждению нужно обезопасить себя. Если заемщик перестанет платить по ипотеке, долг можно будет покрыть деньгами с продажи залоговой квартиры. А если недвижимость неликвидная, получить средства обратно будет гораздо труднее.
Абсолютно точно не одобрят ипотеку на покупку ветхого жилья (с износом от 65%), а также домов, подлежащих сносу или реновации.
У отдельных банков требования к проценту износа дома строже – не более 45%. Следующие критерии косвенно влияют на выносимый кредитором вердикт:
- квартира находится в двухэтажном здании на 6-8 квартир;
- у дома деревянные перекрытия и подъезды;
- частный дом находится в центре города (это риск, что в будущем его могут снести под постройку многоэтажки или торгового центра);
- квартира расположена на первом или крайнем этаже;
- под квартирой или по соседству работает продуктовый магазин;
- многоэтажка расположена в районе с нехорошей репутацией;
- малогабаритная квартира («гостинка») находится в общежитии.
Все перечисленные требования характерны для вторичного рынка недвижимости. А что с первичкой? Банк одобрит ипотеку на покупку квартиры в новостройке, только если дом возводится аккредитованным застройщиком.
У банка нет цели «насолить» клиенту отказом в одобрении недвижимости. Наоборот, финансовое учреждение страхует как себя, так и заемщика, не давая приобрести сомнительное с юридической и технической точки зрения жилье. Поэтому выбранный объект досконально проверяется кредитором.
Требования к недвижимости разных банков
Чтобы понимать, какой должна быть приобретаемая недвижимость, посмотрите требования своего кредитора. Банки размещают информацию в свободном доступе, на сайте. Также вопрос можно задать ипотечному менеджеру. Специалист объяснит, на какое жилье ориентироваться при подборе.
Например, Сбер. Одобрение ипотеки здесь действует 90 дней. За это время необходимо выбрать квартиру, согласовать ее с банком и выйти на сделку.
Какие требования к ипотечной недвижимости конкретно в Сбербанке?
- Недвижимость должна иметь жилое назначение.
- Объект находится в границах РФ.
- Дом не должен быть признан ветхим, подлежать расселению или сносу.
- В помещении не должно быть неузаконенных перепланировок.
- Объект не должен быть под арестом
- При покупке частного дома на земле в обязательном порядке должно быть проведено межевание участка с выносом границ.
Допускается, чтобы недвижимость находилась в залоге у другого банка. В Сбере это частая практика. Тогда долг продавца закрывается первоначальным взносом, обременение снимается, и потом Сбербанк выдает кредит, перечисляя оставшуюся сумму второй стороне сделки.
Сбер не станет кредитовать недвижимость при выявлении рисков утраты права собственности. Поэтому банк тщательно проверит юридическую чистоту квартиры, ее нынешних владельцев. Если возникнут хоть какие-то сомнения, объект отклонят. На поиск нового у заемщика останется 30 дней с этого момента.
Какие требования озвучивает Альфа-Банк? Здесь допускается получить ипотеку на покупку:
- квартиры (как «первички», так и «вторички»);
- таунхауса;
- апартаментов;
- дома с земельным участком.
Требования к «вторичке» следующие:
- квартира должна быть в доме, которого нет в планах на снос и в списках по программе реновации;
- в помещении не должно быть незаконных перепланировок;
- частный дом на земле должен быть пригоден для круглогодичного проживания, подключен к электроснабжению, иметь подвод воды и автономную или центральную канализацию.
Заемщик обязательно заказывает оценку жилья в специализированной компании. В отчете отражается рыночная стоимость объекта недвижимости. Банк всегда запрашивает и анализирует этот документ.
Выгодные условия ипотечного кредитования в Т-Банке. Однако финансовое учреждение выдает ипотеку только на покупку квартир. Приобрести апартаменты или частный дом в рамках данной программы не получится.
Требования Т-Банка к покупаемой недвижимости:
- квартира без обременений;
- расположение объекта – на территории РФ;
- квартира должна быть в многоквартирном доме.
Также требования предъявляются к продавцам недвижимости. Они следующие:
- все собственники должны быть совершеннолетними;
- продавцы не должны приходиться покупателю родственниками;
- деньги за квартиру перечисляются напрямую продавцу (альтернативные сделки Т-Банк не проводит).
При покупке квартиры в ипотеку заемщик получает дополнительную проверку объекта, так как банк тоже проводит полную оценку. Если недвижимость отклоняется – значит есть нюансы. И от приобретения такого жилья лучше отказаться.