Правильное досрочное погашение ипотеки

Очень важно научиться правильно гасить ипотеку досрочно. Некоторые заемщики, закинув рубли в счет основного долга, не ощущают никакой экономии. На самом деле, здесь действительно есть свои нюансы.

Например, необходимо знать, когда есть смысл делать «досрочку», а когда нет, в какую дату перечислять деньги. Важно рассчитать, что выгоднее, скорректировать срок или платеж. Поэтому не стоит делать досрочное погашение ипотеки «наобум», его нужно спланировать.

Подходящее время для погашения

Право рассчитаться по своим обязательствам заранее есть у каждого заемщика. Чем раньше начинать делать досрочное погашение ипотеки, тем большую выгоду можно получить. Если покрывать долг ближе к завершению срока, сэкономить на процентах уже не получится.

Поэтому первое, на что нужно обращать внимание – как давно оформлена ипотека. Значительную выгоду от досрочного гашения удастся ощутить в первую половину «жизни» жилищного займа. Это связано с тем, что банки рассчитывают ежемесячные платежи по аннуитетной схеме.

Что подразумевается под аннуитетом? Ежемесячный платеж одинаков в течении всего срока договора. Первые несколько лет большую часть взноса составляют именно проценты. Клиент практически не закрывает долг, а только оплачивает вознаграждение банку.

В первую половину срока ипотеки удельный вес процентов в месячном платеже достигает 85-90%.

Например, ипотека оформлена на 20 лет. Предположим, ежемесячный взнос составляет 50000 рублей. В первую половину срока заемщик будет отдавать примерно 45000 рублей процентами банку, и лишь 5000 рублей будет списываться в счет «тела» долга. И как раз в этот период досрочное гашение принесет более ощутимую экономию.

К концу ипотеки ситуация будет обратной. Из платежа размером 50 тысяч 45000 рублей будет идти в погашение взноса, и только 5000 в проценты. Если делать «досрочку» здесь, выгода будет лишь в том, что вы быстрее закроете кредит. Сэкономить на переплате не получится.

Нюансы планирования досрочного закрытия займа

Есть еще одно важное правило. Частичное гашение лучше делать в день очередного платежа. Как только банк спишет ежемесячный взнос, сразу подавайте заявление. Тогда все деньги пойдут в покрытие основного долга.

Долг сразу уменьшится на всю сумму, что и планировалось, переплата пересчитается. Если делать погашение в другой день, часть денег пойдет на покрытие процентов.

Допустим, дата очередного платежа по ипотеке – 15 число. Лучше делать «досрочку» в этот же день, вечером. Максимум – 16-го. Если закинуть деньги в качестве преждевременного погашения 25-го, то из суммы вычтут проценты за 10 суток пользования кредитом, и только остаток пустят в «тело» долга.

Например, вы хотите досрочно гасить ссуду на 50000 рублей. Платеж по ипотеке списывается 15-го числа. Заявление на «досрочку» сделано 25-го. За десять суток может «набежать» хорошая сумма процентов, допустим, 15000 руб. Тогда только 35000 руб. пойдёт в счет закрытия основного долга.

Гораздо выгодней сделать досрочное гашение вечером 15 числа. Тогда процентов к оплате не будет, и все 50000 рублей пойдут в списание основной задолженности. Многие заемщики не подозревают о подобном нюансе.

Чтобы банк списал деньги в счет закрытия основного долга, заемщику необходимо подать заявление на досрочное гашение.

Сформировать заявку удобнее всего в мобильном приложении финансового учреждения. Также можно подойти в отделение с паспортом. Еще один вариант – авторизовавшись в личном кабинете на сайте банка-кредитора.

Подходящий способ погашения

Заемщику будет недостаточно просто выбрать день для досрочного погашения ипотеки. Предстоит еще определиться, на что направлять деньги: уменьшение месячного взноса или периода кредитования. Это два принципиально разных варианта.

При формировании заявки на частичное погашение, банк предложит выбрать, что уменьшить: платеж или период ипотеки.

Заемщик должен определиться, какой из способов для него удобнее. Корректировка срока поможет значительно сократить общую переплату по ипотеке. Уменьшение взноса позволит меньше платить банку в моменте.

Когда корректируется срок, взнос, соответственно, не меняется. В банк придется ежемесячно платить столько же, как и раньше. Однако удельный вес процентов в платеже станет меньше, то есть основной долг начнет погашаться быстрее. Поэтому общая переплата по кредиту сильно снизится.

Если меняется сумма платежа, то сохраняется пропорция «проценты/основной долг». «Тело» задолженности будет покрываться прежними темпами. Общая переплата сократится незначительно. Однако ежемесячно вносить в банк заемщику нужно будет меньше, а это комфортнее психологически.

Здесь есть над чем поразмыслить. Каждый заемщик должен ориентироваться на собственные пожелания. Если в планах скорее выплатить ипотеку, нужно сокращать срок. Когда хочется сделать взнос максимально комфортным и обслуживать ипотеку по графику, лучше уменьшать платеж.

Многие заемщики комбинируют оба варианта. Например, первое досрочное гашение пускают в уменьшение взноса. При этом продолжают платить, как и ранее, по прежнему графику. Лишними деньгами каждый месяц закрывают часть основной задолженности.

Такой вариант комфортнее для многих. Заемщики страхуют себя на случай временного ухудшения материального положения. Если возникнут трудности, они будут платить по новому графику, меньший платеж. По возможности станут «накидывать» сверху и ежемесячно делать небольшие досрочные погашения.

Чтобы было понятнее, разберем варианты досрочного погашения на конкретных цифрах. Допустим, ипотека в размере 5,5 млн. руб. Срок кредитования – 20 лет. Ставка 15%. Платеж при таких параметрах 72400 руб. Переплата за весь период – 11,9 млн. руб.

Предположим, спустя 3 месяца у заемщика появилось свободных 200 тысяч рублей. Он хочет закинуть их в досрочное погашение. Как изменится переплата в первом и втором случае?

Если 200 тысяч идут в срок, ипотека сократится на 40 мес. Платеж будет прежним – 72,4 тыс. руб. Общая переплата по займу уменьшится до 9,2 млн. руб., то есть на 2700000 руб.

При корректировке взноса платеж станет 69800 руб. Сократится он на 2600 рублей – столько заемщик станет экономить ежемесячно. Общая переплата по кредиту составит теперь 11,4 млн. руб. Изменение будет всего в полмиллиона рублей.

Вычисления сделать несложно. Рассчитать, как изменятся условия кредитования при досрочном гашении первым и вторым способом, можно с помощью онлайн-калькулятора. Каждый заемщик должен определиться, какой результат от операции для него будет предпочтительней. Также возможно чередовать оба варианта, подгоняя параметры ипотеки под себя.

Отзывы о досрочном закрытии ипотечного займа

Если самостоятельно разобраться с предпочтительным вариантом досрочного гашения не получается, можно обратиться за помощью к кредитному менеджеру. Также собрать информацию рекомендуется по друзьям и знакомым. Это позволит прояснить предстоящую процедуру в своей голове, «разложить все по полочкам». Представим несколько отзывов заемщиков.

Евгений, Иркутск

Купили с женой дом в ипотеку в 2016 году. Сумма кредита – 2,2 млн. руб., ставка 12% годовых.  Оформили ипотеку в ВТБ на 15 лет. Платеж, согласно графику, был 26400 рублей. Вроде бы небольшая сумма, но психологически было некомфортно, что на тебе «висит» долг.

На семейном совете было принято решение стараться гасить долг досрочно. Конечно, не в ущерб основным потребностям, но экономить мы стали. Вычитал, что не стоит копить крупную сумму, лучше каждый месяц по немножко перечислять в кредит.

Когда делал заявку на первое досрочное погашение, задумался, что лучше выбрать: уменьшить взнос или срок кредита. Я люблю во всем разобраться досконально, поэтому торопиться не стал. Сел за расчеты.

Дочь, студентка экономического, уверяла меня, что нужно уменьшать платеж. Я, конечно, к ребенку прислушался, но все-таки у нее только первый курс, поэтому решил перепроверить информацию. Полез в интернет, смотреть разные финансовые отчеты.

В итоге пришел к выводу, что целесообразнее сокращать срок. Платеж в 26 тысяч рублей для нас был комфортным. Финансовых трудностей мы не испытывали, и в ближайшее время не планировали. Поэтому при каждом производимом досрочном гашении уменьшали длительность ипотеки, не трогая взнос.

Закрыть ипотеку у нас получилось за 6,5 лет, вместо планируемых пятнадцати. Первоначально, переплатить банку процентами по кредиту я должен был 2,5 млн. руб. В итоге мы с женой посчитали, что заработал на нас ВТБ всего 1,2 млн. руб. Думаю, что при возможности лучше сокращать срок, а не платеж.

Мария Соловиченко

Я дважды покупала квартиру в ипотеку. За годы ипотечной жизни меняла работу, уходила в декретный отпуск, теряла дополнительный доход. Только спустя время я поняла, как наладить комфортную жизнь с долгосрочными финансовыми обязательствами.

Что касается досрочного погашения, я считаю, что это искусство, которому нужно научиться. Закон первый – делать «досрочку» необходимо как можно раньше. Это поможет минимизировать переплату по процентам.

У меня была аннуитетная схема погашения задолженности. Первые несколько лет практически весь ежемесячный платеж составляли проценты по ипотеке. Второй кредит у меня был на 20 лет, и только к 12-му году я должна была начать более-менее быстро покрывать «тело» долга.

Закон второй – важен каждый рубль досрочного погашения. Не нужно пренебрегать небольшими суммами. Даже лишние 2-3 тысячи лучше ежемесячно пускать в «досрочку».

Закон третий – выгодней гасить ипотеку в счет уменьшения периода кредитования. Это я тоже поняла не сразу. Первое время старалась снизить платеж – не его сумма менялась незначительно, а переплата за весь срок оставалась практически на том же уровне.

Не видя эффекта от такого гашения, в следующий раз я уменьшила срок. Здесь я почувствовала разницу. Во-первых, ипотека постоянно становилась короче на 1-2 месяца даже после небольших сумм. Во-вторых, заметно снижалась общая переплата.

Четвертый закон – досрочный платеж лучше делать сразу же после списания ежемесячного взноса. Тогда на покрытие основного долга уйдет полностью вся сумма. В противном случае банк вычтет из нее проценты, начисленные за прошедшие дни.

Я использовала все возможности, чтобы закрывать ипотеку досрочно. Делала налоговый вычет и направляла его в покрытие долга, также возвращала НДФЛ за уплаченные по кредиту проценты. Конечно, не нужно экономить в ущерб себе и семье, но оптимизировать расходы и не тратить лишнее я научилась.

JUL123, Москва

Мы с мужем оформили ипотеку в Сбербанке, я являюсь созаемщиком. Пытаемся каждый месяц платить немного больше и разницу пускать в досрочное. Проблем никогда не было, я приходила в отделение и делала заявление на списание денег.

Так было до поры до времени. В один прекрасный день девушка-менеджер грубо отказала мне в проведении процедуры. Уточнила, что я могу оформить досрочное погашение только имея на руках доверенность, сделанную у нотариуса. Считаю, что это очень странное нововведение.