Как правильно сделать рефинансирование ипотеки?

Буквально несколько лет назад жилищные займы выдавались под более высокие ставки, чем сегодня. Процент стал выгоднее, и если раньше кредит на покупку квартиры предлагался под 12-15%, то сейчас под 6-9%. Как правильно рефинансировать ипотеку, чтобы платить банку меньше? Где лучше пройти процедуру, как оформляется сделка, какие затраты понесет заемщик? Разберемся в нюансах.

Куда лучше обратиться?

Можно попробовать сделать рефинансирование ипотеки в том же банке, который ее выдавал. Однако многие финансово-кредитные учреждения не идут на такую процедуру, потому что им это невыгодно. Организации на своих сайтах заявляют, что переоформляют лишь сторонние кредиты.

Однако попытаться стоит. Некоторые банки предусматривают возможность рефинансирования своих же кредитов. Обычно проводится реструктуризация – просто снижается ставка по уже действующему договору путем оформления допсоглашения. Такая процедура намного проще для обеих сторон сделки.

Если вы желаете уйти от текущего кредитора в другой банк, то внимательно изучите все предложения на рынке. Обращайте внимание не только на основную, рекламную информацию о тарифе, но и на сноски. Например, для кого действует минимальная ставка, предусмотрена ли комиссия за выдачу ссуды и прочее.

Также смотрите, чтобы учреждение, куда вы хотите подать заявку, не было никак связано с текущим кредитором. Например, имея ипотеку в ВТБ, не стоит обращаться в Почта Банк за перекредитованием, так как данные организации входят в одну финансовую группу.

Как искать подходящее предложение?

Практически все финансовые учреждения в своем портфеле имеют программу рефинансирования ипотечных займов. Ознакомиться с условиями тарифного плана можно непосредственно на сайте банков. Также есть интернет-порталы, где консолидирована информация о разных организациях и их предложениях. Например, banki.ru или sravni.ru.

Изучать тарифы каждого банка следует досконально. Не стоит думать, что если ипотека выдается от 6%, то именно эту ставку вам одобрят. Обычно минимальная годовая предусмотрена для зарплатных клиентов.

Рассчитать примерный платеж по новому займу можно с помощью кредитного калькулятора – программа имеется на сайте любого банка, предлагающего рефинансирование.

К примеру, семья Ивановых взяла ипотеку в 2015 году. Стоимость купленной квартиры – 6 миллионов рублей, из которых 4000000 руб. – кредитные средства. Процентная ставка по договору – 15,5%, период погашения – 20 лет.

В 2021 году половина займа уже погашена, то есть для рефинансирования Ивановым потребуется лишь 2 млн. руб. Сегодня многие банки готовы выдать такую сумму. Условия тарифных планов разнятся, чтобы выбрать подходящие, придется проанализировать предложения многих ФКУ. Если годовая ставка снизится даже на 3-4%, это уже принесет хорошую выгоду семье.

Одобрение за 1 мин по СМС

Не только заемщик ищет подходящий ему банк, но и финансовое учреждение выбирает, каких клиентов оно готово кредитовать. Поверхностная скоринговая проверка заявителя выполняется за считанные минуты, и уже тогда организация может озвучить предварительное решение по заявке.

Банки прописывают требования к заемщикам на своем сайте – можно заранее оценить, насколько вы соответствуете заявленным критериям.

Убедившись, что вы «проходите» по всем параметрам, заполните заявку на сайте финансового учреждения. Обычно в заявлении требуется указать ФИО, контактную информацию, сведения о работе, доходе и остатке ссудной задолженности по рефинансируемому кредиту. Некоторые банки запрашивают паспортные данные, просят указать наименование организации-работодателя и семейное положение.

Далее нужно сопоставить предложения тех банков, по которым получено предварительное одобрение. Обычно оно действует в течение нескольких месяцев, поэтому время для окончательного выбора кредитора будет. Сравнивая условия кредитования, попробуйте найти ответы на ряд вопросов.

• Какие штрафы и санкции предусмотрены за просрочку платежа?
• Может ли финансовое учреждение потребовать погасить долг в сжатые сроки? Если да, то в каких случаях?
• Каким образом можно будет вносить платежи в счет погашения ипотеки? Есть ли у ФКУ интернет-банкинг?
• Может ли банк поднять ставку по кредиту, в каких случаях?
• Предусмотрены ли договором дополнительные обязанности заемщика? Например, ежегодно предоставлять справку 2-НДФЛ?
• Есть ли ограничения на досрочное погашение?
• Можно ли при досрочном погашении выбирать, уменьшить срок кредита или снизить сумму платежа?

Если условия в рамках программы лучше, или даже такие же, как у текущего кредитора, а процентная ставка ниже на несколько процентных пунктов, игра будет стоить свеч. Чтобы оформить рефинансирование, придется собрать определенный пакет документов. Разберемся, какие бумаги потребуются.

Собираем документы

Определившись с организацией-кредитором, необходимо приступить к сбору документов. Многое при рефинансировании зависит от объекта недвижимости – если банк сочтет, что стоимость квартиры не соответствует обозначенной, заявку могут отклонить. Если жилплощадь не нравится финансовому учреждению, процентную ставку часто повышают.

Требования банков к пакету документов могут немного различаться, но обычно необходимо предоставить:

• ксерокопию паспорта и СНИЛС;
• бумаги на квартиру, в частности: выписку из ЕГРН, договор покупки-продажи, технический паспорт и др.;
• документы по кредиту, подлежащему рефинансированию: график платежей, справку об остатке задолженности и отсутствии просрочек;
• справки, подтверждающие доход (2-НДФЛ или по форме банка);
• ксерокопию трудовой книжки или заверенную выписку из нее;
• выписку из домовой учетной книги;
• реквизиты текущего кредитора (для безналичного перечисления денег);
• бумаги, подтверждающие оплату объекта недвижимости (расписка, платежное поручение или др.);
• заполненную анкету заемщика;
• отчет об оценке недвижимого объекта (заказывается в специализированной компании);
• анкету для страхования квартиры от рисков порчи или разрушения;
• в некоторых случаях – свидетельство о браке и рождении детей.

Если квартира, купленная в ипотеку, уже застрахована в фирме, аккредитованной банком, выдающим новый кредит, то оплачивать полис повторно не придется. Можно просто поменять выгодоприобретателя в имеющемся договоре. Обязательно уточните такую возможность в ФКУ.

Обязательно заказать новый отчет об оценке квартиры, выбрав компанию-оценщика из списка, предлагаемого финансовым учреждением.

Какие расходы придется понести заемщику при рефинансировании ипотеки? Этот вопрос волнует многих, желающих провести процедуру перекредитования в другом банке. Придется потратиться на:

• оценку объекта недвижимости – от 2 до 7 тысяч рублей, в зависимости от тарифов;
• заказ выписки из ЕГРН – 750 рублей если требуется бумажный экземпляр, 250 – если достаточно электронного документа;
• страховку. Размер взноса будет зависеть от заявленной стоимости квартиры и срока, на который она страхуется;
• оплату документов, заказываемых в БТИ – технического паспорта объекта и поэтажного плана с экспликацией. Тарифы будут различаться в зависимости от региона нахождения квартиры и ее квадратуры. К примеру, за «обследование» московской «хрущевки» размером 35 квадратных метров придется отдать порядком 8400 руб.

Все документы необходимо передать в банк, и только тогда он сможет вынести окончательное решение по кредиту. Следует быть готовым, что от момента подачи заявления до дня выхода на сделку может пройти 1-2 месяца. Большая часть времени уходит на сбор бумаг.

Оформление сделки

Чтобы рефинансировать ипотеку, необходимо выбрать банк, подать заявку, дождаться предварительного решения, собрать требуемые документы и передать их на рассмотрение в финансовое учреждение. Получив окончательное одобрение, можно выходить на сделку. Как происходит процесс?

В первую очередь подписывается договор с новым кредитором на выдачу займа и соглашение на залог объекта недвижимости. После деньги либо выдаются заемщику, чтобы тот лично погасил кредит в стороннем банке, либо автоматически переводятся на счет ФКУ, у которого долг выкупается. Сегодня многими программами рефинансирования предусмотрена возможность получить деньги сверх требуемой суммы, для личных целей. Поэтому при необходимости можно воспользоваться таким предложением.

Далее заемщику необходимо взять справку об отсутствии задолженности и предоставить ее в банк, где оформляется рефинансирование. Старый залог снимается и регистрируется уже в пользу текущего кредитора. На этом все – останется оплачивать заем по новому графику платежей.

Затраты на рефинансирование?

Как правильно рефинансировать ипотеку, чтобы экономия на будущих ежемесячных платежах значительно превысила расходы, которые придется понести при переоформлении займа? Когда не стоит затевать процедуру? Разберемся в данных вопросах.

Отказаться от рефинансирования стоит, если вы выплачиваете ипотеку уже больше половины срока, причем схема погашения – аннуитетная. В такой ситуации сначала отдается большая часть процентов, а уже потом – «тела» долга. Значит к середине периода почти все проценты будут оплачены, а в новом банке их придется гасить заново.

Рефинансирование может быть выгодно при аннуитетной схеме погашения, но только если с момента выдачи кредита прошло не более трети срока.

Если кредит погашается дифференцированными платежами, то в первые годы большая часть взносов уменьшает именно «тело» долга. Поэтому в данном случае рефинансирование может быть выгодно даже по прошествии половины срока.

Прежде чем тратить время и деньги на рефинансирование, подумайте и посчитайте, насколько выгодной будет процедура конкретно в вашем случае. Возможно, что никакой ощутимой пользы она не принесет. А расходы, которые неизбежны при перекредитовании, могут быть значительны.

Также многих интересует вопрос, сколько времени занимает рефинансирование. Все будет зависеть от конкретной ситуации, но обычно это не более 1-2 месяцев. Если что-то пойдет не так или у банка появятся вопросы, срок может быть увеличен.

Так во сколько заемщику обойдется рефинансирование? Например, семье Ивановых, из нашего примера, в худшем случае придется оплатить:

• госпошлину за перерегистрацию залога – примерно 1000 руб.;
• справки, выдаваемые текущим кредитором (если процедура платная) – до 2 тысяч рублей;
• оценку квартиры (стоимость отчета может варьировать от 2 до 7 тысяч рублей, в среднем 5000);
• техпаспорт и поэтажный план – 9000 руб.;
• 3 выписки из ЕГРН в бумажном экземпляре – 2250 руб. Документ придется предоставлять на разных этапах сделки, поэтому требуется несколько бумаг;
• новую страховку. В среднем, премия составляет 1% от суммы кредита, для Ивановых – около 20000 руб.;
• согласие супруга/супруги на сделку, заверенное нотариально – 2500 руб.;
• повышенный процент (часто практикуется банками до того момента, пока залог не будет переоформлен) – около 7000 руб.

Так Ивановым в ходе рефинансирования придется потратить примерно 48750 рублей. Чтобы оценить, насколько выгодным будет перекредитование, следует сопоставить переплату по действующему и планируемому к оформлению займу. Если экономия существенна – лучше провести процедуру.