Уменьшатся ли проценты при досрочном погашении ипотеки

Есть такие заемщики, которые любые сэкономленные деньги пускают в кредит, чтобы хоть немного снизить платеж и общую переплату. При досрочном погашении ипотеки проценты действительно уменьшаются. Разберемся, как закрывать долг, чтобы переплатить банку по минимуму.

Что будет с процентами?

Действительно ли при преждевременном закрытии кредита пересчитываются проценты, уплачиваемые банку? Это правда. Переплата сокращается, независимо от выбранного способа погашения. А вот насколько – будем разбираться.

Сегодня при расчете ежемесячных платежей по ипотеке банки применяют аннуитетную схему. Выплаты по аннуитету производятся равными суммами, через одинаковые промежутки времени. То есть взнос по кредиту фиксирован весь срок погашения.

Часть платежа покрывает «тело» долга, другая – проценты. Причем в первые несколько лет пропорция не на стороне заемщика. В счет основной задолженности списывается лишь малая толика, все остальное полагается банку.

Со временем пропорция меняется, но в первую треть действия ипотеки львиную долю составляют проценты. Например, платеж по жилищному кредиту 35 тысяч рублей. Из них, условно, 4000 будут идти на погашение долга, остальное (31000 руб.) – «в карман» банку.

Чем раньше начать досрочно гасить ипотечный заем, тем больше получится сэкономить на процентах.

Уменьшаются ли проценты – понятно. Переплачиваемая сумма действительно сокращается. Теперь нужно выяснить, насколько. Это во многом зависит от выбранной формы погашения.

При досрочном гашении деньги можно пустить на:

• уменьшение взноса;
• сокращение периода кредитования.

Максимальная экономия достигается при корректировке срока ипотеки. Когда уменьшается платеж, проценты тоже занижаются, но не настолько. Для наглядности посчитаем все на примере.

Предположим, пара оформила ипотеку на 15 лет. Сумма кредита – 4 миллиона рублей, ставка 15%. Платеж при таких условиях составляет 55980 рублей.

Спустя 3 месяца у семьи появилась возможность внести 400 тысяч рублей досрочно. Если выбрать корректировку срока, то период кредитования сократится на 4 года, платить ипотеку нужно будет 11 лет. Платеж останется прежним – 55980 руб.

Что будет с переплатой? Она сократится практически в 2 раза, и составит 3,9 млн. руб., вместо первоначальных 6,1 млн. руб. Выгода очевидна.

Насколько уменьшатся проценты, если направить деньги в корректировку платежа? Месячный взнос сократится до 50360 рублей, то есть на 5,6 тыс. руб. Срок останется прежним – 15 лет. Всего переплатить придется 5,5 млн. руб., вместо первоначальных 6,1 млн. руб., разница будет 600 тысяч рублей.

Для минимизации общей переплаты по ипотеке лучше выбирать корректировку срока, а не платежа.

Выгода будет и в первом, и во втором случае. Каждый заемщик должен решить для себя, как ему будет комфортнее платить ипотеку. Возможно, кому-то неважно, сколько они переплатят банку за весь срок. Есть люди, которым лучше ежемесячно вносить меньше.

Также есть и другой вариант. Деньги можно направить на уменьшение взноса, но каждый месяц класть на счет такую же сумму, что и ранее, а полученную разницу пускать на досрочное гашение. Тогда основная задолженность будет погашаться быстрее, процентов финансовое учреждение насчитает меньше.

Плюс такого варианта в том, что взнос с каждым разом будет комфортнее. При ухудшении материального положения это может «спасти» заемщика. Он просто будет платить по минимуму, и на какое-то время откажется от досрочного погашения.

Когда погашать выгодно и как правильно это делать?

Существуют определенные правила досрочного погашения. Во-первых, чем раньше начать вносить дополнительные деньги в счет закрытия ипотеки, тем лучше. В первую половину срока вы заплатите банку практически все проценты. Поэтому «досрочка» во второй половине уже никак не повлияет на сокращение переплаты.

Если ипотека оформлена на 15 лет, выгода от досрочного гашения будет только в первые 5-6 лет срока. И то, максимальную экономию можно получить от дополнительных взносов за первый и второй год. «Досрочка» начиная с 7-8 года будет нецелесообразна с точки зрения сокращения переплаты – сумма процентов уже не поменяется.

Во-вторых, важна дата досрочного погашения. Лучше планировать операцию на день списания очередного платежа. Например, если взнос по ипотеке снимается 16-го, то в это же число и нужно делать заявление на «досрочку».

Почему так? Это обеспечит списание всей суммы досрочного гашения в «тело» долга. Если сделать платеж 30-го, то ФКУ отнимет из вноса проценты, начисленные с 16 до 30 число, и только остаток пустит на покрытие основной задолженности.

В-третьих, досрочное гашение должно быть комфортным для человека. Не нужно «вкидывать» все деньги в ипотеку. Важно сформировать «финансовую подушку», которой хватит примерно на 3-5 взносов по кредиту.  Это необходимо на случай форс-мажора: болезни, увольнения и пр.

Многие заемщики копят «кругленькую» сумму, чтобы разом сделать досрочное гашение. Гораздо выгоднее каждый месяц вносить по 8-10 тысяч «сверху», чем в конце года перевести в счет ипотеки 100000 рублей. В первом случае экономия на процентах будет более значимой.

Экономически нецелесообразно досрочно закрывать дешевую ипотеку, оформленную в рамках госпрограмм. Например, когда ставка по кредиту всего 2% – жилье покупалось как для дальневосточников. Или же квартира приобретена по «Семейной ипотеке», под 6%.

Досрочное погашение подобных кредитов будет экономически нецелесообразно. Сегодня ставки по вкладам значительно выше – от 15%. Поэтому имея на руках крупную сумму, гораздо логичнее положить ее на депозит в банке, и заработать на процентах. Переплата по льготной ипотеке все равно окажется ниже.

Можно выделить основные ошибки, которые снижают выгоду от «досрочки» Заемщики:

• вносят средства не в дату очередного платежа;
• копят «кругленькую» сумму, вместо того чтобы ежемесячно направлять лишние деньги в погашение ипотеки;
• досрочно закрывают «дешевую» ипотеку, вместо того, чтобы положить средства на вклад под высокий процент.

Поэтому, планируя досрочное гашение, придерживайтесь основных правил. Также важно не забыть подать в банк соответствующее заявление. Некоторые заемщики кладут деньги на кредитный счет, и ждут, пока ФКУ догадается списать их в счет закрытия долга. Без заявки перерасчета не будет.

Что будет с оплаченной страховкой?

Одно из обязательных условий выдачи ипотечного займа – страхование залоговой недвижимости. Полис покупается еще до выхода на сделку, и в будущем продляется каждый год. Страховка должна действовать весь срок кредитного договора.

Страхуется именно само жилье от рисков полного или частичного повреждения. Страховка распространяется на конструкцию недвижимости: стены, полы, потолки, перекрытия, крышу, двери, оконные рамы. Перечень страховых случаев прописывается в договоре.

Страховой договор переоформляется ежегодно, сумма взноса рассчитывается пропорционально остатку основной задолженности по ипотеке.

Заемщик может ежегодно менять страховщиков, либо просто продлять первоначально оформленный полис. Сумма взноса каждый код пересчитывается: долг перед банком сокращается, дешевеет и страховка. Что будет с полисом, если ипотека закрывается досрочно?

Если вы закрыли кредит полностью, обратитесь к страховщику. При досрочном гашении ипотеки допускается вернуть часть уплаченной страховой премии. Сумма будет рассчитана в индивидуальном порядке, в зависимости от того, сколько времени прошло с момента оформления полиса.

Чтобы сделать возврат, нужно обратиться к страховщику с соответствующим заявлением. Крупные страховые компании постоянно сталкиваются с такими запросами, поэтому на обращения реагируют быстро. Часть средств будет перечислена по указанным клиентом реквизитам.