Разрешение органов опеки на рефинансирование ипотеки

Со временем ипотечная ставка сильно снижается, и тем, кто брал жилищный заем в 2010-2017-х годах, платить по счетам уже невыгодно. Чтобы выровнять процент, необходимо обратиться к перекредитованию – получению новой ссуды для погашения старой задолженности. Сложность возникает, когда в заложенной недвижимости есть доли детей. Тогда необходимо разрешение органов опеки и попечительства на рефинансирование ипотеки. Как его добиться и в какое ФКУ, в итоге обратиться, разберемся подробно.

Проблема получения разрешения

Перекредитовать можно любую ипотеку. Присутствие детских долей в приобретенной квартире усложняет дело, но не препятствует ему – нужно лишь зарегистрировать согласие опеки и самого ФКУ. Как правило, для рефинансирования необходимо выполнить одно из условий:

• оформить документальное согласие ФКУ и опеки на повторный залог недвижимости, частично принадлежащей несовершеннолетним (тогда рефинансирование пройдет успешно);
• снять обременение с приобретенной в ипотеку жилплощади (потребуется предложить равноценный залог или привлечь поручителей).

Если в ипотеке числится квартира с долями на несовершеннолетних, то для рефинансирования займа потребуется разрешение от органов опеки.

Получить «добро» на рефинансирование от опеки несложно. Если органы одобрили кредит под залог в первый раз, значит, и с перекредитованием проблем не возникнет. Для детей рисков от изменения договора нет – меняется лишь залогодержатель, их доли остаются нетронутыми. Следует лишь обратиться в региональное управление и узнать, какие документы нужны. Как правило, необходимо принести:

• паспорта обоих родителей;
• свидетельство о рождении детей (или паспорт, если ребенок достиг 14 лет);
• согласие нового кредитора на перекредитование займа;
• заявление от основного заемщика;
• бумаги на недвижимость (кадастровый паспорт, выписка из ЕГРП, экспертное заключение о стоимости жилплощади).

Сложнее добиться рефинансирования, если для ее погашения был использован материнский капитал. По закону доли детям должны выделяться в течение 6 месяцев после погашения кредита – по нотариальному обязательству. Заемщик не выполнит это, так как недвижимость вновь перейдет под обременение, только другому банку. В итоге жилплощадь перестанет считаться полноценным залогом. Более того, ПФР и надхорные органы могут забить тревогу и подать соответствующие претензии на кредитополучателя и ФКУ.

Выйти из ситуации можно, оформив детские доли перед рефинансированием. Тогда рискует уже банк – при невыплате кредита такое жилплощадь сложнее реализовать. Однако нередко суд встает на сторону ФКУ, так что забывать про погашение задолженности недопустимо.

В какие банки можно обратиться?

После получения от органов опеки справки с согласием на рефинансирование ипотеки, можно приступать к выбору нового кредитора. Первым оценивается зарплатный банк, так как для «своих» клиентов условия всегда лояльнее и выгоднее. После изучаются параметры кредитования в остальных ФКУ: процентная ставка, срок погашения, сумма и пакет документов.

Готов рефинансировать ипотеку ВТБ. На детские доли в заложенной недвижимости не смотрят, главное, чтобы имеющийся заем был оформлен в рублях не позднее 6 месяцев назад и выплачивался без просрочек. Имеет значение и сама квартира: распространяется кредитование на вторичное жилье и на аккредитованные в ФКУ новостройки.

Остальные условия при рефинансировании в ВТБ следующие:

• процентная ставка – 7,8%-8,6% (в зависимости от запрашиваемой суммы);
• сумма – до 30 млн. руб., но не более 90% от оценочной стоимости имущества;
• срок погашения – до 30 лет;
• комиссионные сборы за перевод – не предусмотрены;
• личная финансовая защита – по желанию заемщика.

Также ВТБ предлагает оформить новый заем по программе «Отложенный платеж». С ней разрешается отложить сразу 3 взноса по ипотеке, рассчитавшись по ним в конце срока. Такая отсрочка не увеличит переплату – долг лишь перебрасывается на потом. Но начальные годовые вырастут минимум до 8,1%.

Вместе с ипотекой можно перекредитовать и другие действующие задолженности!

Перевести ипотеку можно в Сбербанк. Вместе с жилищным займом разрешается перекредитовать и другие действующие кредиты, плюс взять дополнительные деньги на личные нужды. Но переоформляются только текущие задолженности без просрочек и реструктуризации, выданные не позднее полугода и действующие еще минимум 90 дней.

Заключается новый договор на следующих условиях:

• валюта – рубли;
• ставка – от 7,9%;
• сумма – от 300 тыс. до 30 млн.;
• погашение – в течение 1-30 лет;
• комиссии за выдачу и перевод – нет;
• обеспечение – залог ранее заложенной недвижимости.

Заявка на рефинансирование отправляется через портал «Сбербанк Онлайн» или в отделении банка. Рассматривается анкета в течение 1-8 рабочих дней. При одобрении деньги автоматически перечисляются в счет оплаты старой задолженности по предоставленным заемщиком реквизитам. Одновременно составляется новый график платежей. Право на частичное или полное досрочное погашение кредита сохраняется.

Рефинансировать ипотеку стороннего банка без комиссий по выгодной ставки предлагает Уралсиб. Открыв новый заем, можно покрыть старую задолженность по жилищному кредиту, а также долги по кредитке, овердрафт, потребительской ссуде или автокредиту. При этом условия на всю сумму будут одинаковыми:

• валюта – рубли;
• лимит – от 600 тыс. до 50 млн.;
• погашение – за 3-30 лет;
• обеспечение – залог квартиры, купленной под рефинансируемую ипотеку;
• личное страхование – по желанию.

Рассматривается поданная в Уралсиб заявка за 1-3 рабочих дня. Если сумма запрашиваемого кредита соответствует платежеспособности заемщика, а сам кандидат отвечает требованиям ФКУ, то проблем с одобрением не возникнет. Чтобы рассчитать примерную стоимость будущей задолженности, можно воспользоваться специальным калькулятором на официальном сайте банка.

Для подтверждения платежеспособности банк потребует от заемщика справку 2-НДФЛ за последние 12 месяцев.

Органы опеки не станут препятствовать рефинансированию ипотеки, если все делается по закону и в интересах детей. Главное, найти подходящий банк, собрать необходимые документы и правильно составить заявку на новый кредит.