Как рефинансировать ипотеку на частный дом?

Рефинансирование – это хорошая возможность для заемщика изменить условия кредитования в лучшую для себя сторону. Экономическая ситуация в стране постоянно меняется, поэтому многие банки готовы предлагать более низкие ставки по займам, чем и пользуются «ипотечники». Можно ли переоформить кредит, взятый на покупку частного дома? Разберемся в нюансах.

Общие требования к сделке, объекту и заемщику

Добиться рефинансирования ипотеки на частный дом гораздо сложнее, чем переоформить заем, взятый на покупку квартиры. Не каждый банк соглашается на данную процедуру. Однако если постараться, можно найти финансовое учреждение, которое примет в качестве залога коттедж.

Ипотека, приобретенная для покупки жилого загородного дома, должна соответствовать общим требованиям. В каждом банке они свои, но есть и стандартные, обязательные критерии:

• отсутствие текущих просрочек по ипотечному кредиту;
• оформление договора не менее полугода назад (должно быть осуществлено как минимум 6 ежемесячных платежей в счет погашения долга);
• до окончания срока действия ипотеки осталось не менее 3 месяцев;
• данный кредит не рефинансировался ранее.

На решение банка о возможности рефинансирования влияет полная история просрочек заемщика, как по ипотечным, так и по потребительским кредитам.

Рефинансирование ипотеки, погашенной на 80-90%, осуществляется только в случае высокой стоимости недвижимости (более 10000000 рублей). В других ситуациях проведение сделки будет невыгодным для обеих сторон.

Также финансовые учреждения предъявляют требования к потенциальным заемщикам. Обычно они касаются:

• возраста и гражданства физического лица;
• уровня доходов;
• закредитованности клиента;
• накопленного трудового стажа;
• кредитной истории;
• места проживания и работы заявителя.

Если осуществить именно рефинансирование ипотеки на частный дом не получается, можно пойти другим способом. Многие люди, чтобы вывести недвижимость из залога, оформляют потребительский кредит и гасят этими деньгами жилищный заем. Такая процедура не нарушает закона и вполне подходит большинству заемщиков.

Если вы платежеспособны, не допускали просрочек и подходите под требования выбранного банка, то можно двигаться дальше. Необходимо разобраться, соответствует ли жилой загородный дом основным критериям. Примет ли финансовое учреждение такую недвижимость в качестве обеспечения?

Соответствует ли дом специальным требованиям?

Перед подачей заявки на перекредитование стоит реально оценить свои шансы. Чтобы банк согласился на рефинансирование, и дом, и земельный участок, на котором он возведен, должны соответствовать ряду требований. Финансовая организация уделит пристальное внимание проверке объекта, предлагаемого в качестве обеспечения. Речь идет о следующих нюансах:

• залогом по оформляемому кредиту должен выступать объект рефинансирования;
• если выполнялась перепланировка дома, то любые изменения должны быть узаконены;
• частный дом и земельный участок не должны быть обременены третьими лицами;
• право собственности на недвижимость должно быть зарегистрировано. Подтверждается это предоставлением соответствующего свидетельства или выписки из ЕГРН. Паспортные данные владельца жилого загородного дома должны полностью соответствовать информации о заемщике.

Частичное рефинансирование жилищного займа невозможно – сумма полученного кредита должна полностью покрывать задолженность по ипотеке.

Также есть более узкие требования к объекту залога. Например, с момента подачи документов на проверку, банки запрещают сдавать жилой дом с земельным участком в аренду. Кроме того, до полного погашения ипотеки нельзя прописывать посторонних людей на квадратных метрах. Регистрация в коттедже может быть только у заемщика и членов его семьи.

Рассчитываем выгоду и оформляем

Прежде чем подавать заявку на переоформление ипотеки, стоит оценить, насколько выгодной будет процедура в вашем случае. Рефинансировать жилищный кредит целесообразно, если банк снизит процентную ставку минимум на 1,5%-2% или предложит более комфортный срок погашения. Не сильно ощутимой будет экономия, если заем уже выплачен на 60% и более, причем аннуитетными платежами – здесь нужно анализировать каждую конкретную ситуацию.

Если вы затрудняетесь посчитать выгоду от рефинансирования, можно воспользоваться онлайн-сервисами или обратиться за помощью к кредитным брокерам. Специалисты оценят, «перекроет» ли экономия на переплате затраты, понесенные на оформление сделки. А именно: расходы на подготовку документов, перерегистрацию залога и пр.

Обычно от момента подачи заявки на рефинансирование ипотеки до дня подписания договора проходит 1-2 месяца. Заполнить заявление можно на сайте выбранного вами банка. Список документов, требуемых от потенциальных заемщиков, стандартен. Финансовые учреждения просят предоставить на рассмотрение:

• российский паспорт;
• заверенную ксерокопию трудовой книжки или договора найма;
• справку о доходах;
• СНИЛС и ИНН;
• свидетельство о заключении брака, о рождении детей;
• ипотечный договор;
• справку от кредитора об остатке ссудной задолженности.

Чтобы банковские специалисты могли проверить жилой загородный дом и землю, обязательно предоставляется:

• выписка из реестра земельных участков. В документе прописывается кадастровая стоимость объекта и ФИО собственника;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности на частный дом.

Также обязательно предоставляется вся информация по рефинансируемому ипотечному кредиту. Необходимо принести в банк:

• кредитный договор;
• действующий график платежей;
• реквизиты текущего кредитора;
• справку об остатке задолженности.

Рефинансирование жилищных кредитов осуществляется в несколько этапов.

1. Подается заявка на перекредитование. Заполнить анкету можно на сайте банка или лично обратившись в отделение. Потенциальный заемщик собирает документы и передает их на рассмотрение.
2. Озвучивается предварительное решение о возможности кредитования после выполнения скоринга заявителя.
3. Банк проверяет недвижимость. Это самый долгий этап, занимающий до полутора месяцев. Финансовое учреждение скрупулезно изучает документы на дом и земельный участок. При выявлении несоответствий, заявление на рефинансирование сразу отклоняется.
4. Подписывается кредитный договор, деньги переводятся заемщику или сразу на счет кредитора.
5. Клиентом предоставляется справка о погашении ипотеки.
6. Оформляется закладная в пользу нового банка.

Обычно до момента перерегистрации залога годовая ставка по новому кредиту повышается на 1-2% от базовой.

Если будет выявлена какая-то ошибка в заявлении заемщика или документах на недвижимость, специалисты не будут запрашивать разъяснений. В рефинансировании откажут. Повторно подать заявку можно только спустя 1-2 месяца, сроки в каждом финансовом учреждении свои. Поэтому необходимо внимательно проверять всю информацию перед отправкой в банк.

Почему банк отклонил заявку?

Банки вправе не объяснять, почему кредитная заявка отклонена. Если «выудить» информацию у специалистов не получится, придется самостоятельно анализировать ситуацию. Причины могут быть разные:

• банальная ошибка, допущенная при заполнении анкеты-заявления;
• недостаточная платежеспособность заявителя;
• предоставление не всех документов, требуемых банком;
• передача на рассмотрение в ФКУ поддельных или недействительных справок и выписок;
• плохая кредитная история заявителя;
• выявление факта сдачи в аренду залогового имущества в период рассмотрения заявки;
• отсутствие согласия от собственников, которым принадлежит доля недвижимости, на залог имущества;
• высокая закредитованность претендента на получение займа;
• несоответствие рыночной и кадастровой стоимости дома и земельного участка.

Действительно, причины могут быть разными. Выяснив, почему анкета отклонена, можно устранить проблему и подать заявку повторно. Правда, придется выждать определенное время, установленное банком, которое должно пройти после отказа.