Как рефинансировать займы под залог недвижимости?

Сегодня многие банки предлагают рефинансирование займов под залог недвижимости. Переоформить кредит можно на более выгодных условиях – обычно финансовые учреждения дают ставку ниже, чем у конкурентов, чтобы привлечь новых клиентов на обслуживание. Разберемся, как осуществляется перекредитование, о каких «подводных камнях» следует помнить заемщику.

Обращаемся с заявкой в банк, выдавший заем

Чтобы избежать бумажной волокиты, сначала попробуйте обратиться в свой банк. Многие ФКУ, не желая терять клиента, идут на уступки и рефинансируют собственные займы, предлагая более комфортные условия кредитования. Например, снижают действующую процентную ставку.

Поэтому, задумавшись о рефинансировании, зайдите на сайт своего кредитора и посмотрите, на каких условиях он сейчас выдает деньги под залог недвижимости. Если вы оформляли ссуду несколько лет назад, то, скорее всего, процент в рамках программы стал ниже, так как ключевая ставка ЦБ за последние годы уменьшилась.

Следующий этап – подача заявления о реструктуризации займа в ФКУ. В документе нужно прописать, по какой причине вы просите снижения годовой. Укажите, что банк сегодня выдает аналогичные кредиты под меньший процент, поэтому ваше требование вполне обосновано. Также лучше отметить, что долг на протяжении всего срока вы погашали вовремя, не допуская просрочек.

Если ваш банк отказал в рефинансировании, приступайте к поиску нового кредитора – изучите предложения различных финансовых учреждений.

В большинстве случаев банки нехотя, но понижают ставку на 1-2%. Даже такая небольшая корректировка может сулить хорошую экономию заемщику. Тем более, что кроме заявления и подписания допсоглашения от вас ничего не потребуется.

Ищем другой банк

К выбору нового потенциального кредитора стоит подойти ответственно. Для начала можно воспользоваться общими порталами для поиска предложений всех банков, готовых рефинансировать займы под залог недвижимости. Рекламные «обещания» могут быть очень привлекательными, но чтобы узнать реальные тарифы, придется заходить на сайт каждого конкретного финансового учреждения и досконально изучать информацию.

Смотрите, какую именно недвижимость банки принимают в залог. Если это квартира, то трудностей быть не должно. Многие финансовые учреждения согласны выдать деньги заемщикам с таким обеспечением.

Немного сложнее, если в залог вы хотите предоставить коммерческую или загородную недвижимость, долю в квартире, земельный участок и пр. Такое обеспечение примут далеко не все банки. Обязательно проверьте условия кредитования, прежде чем направлять заявку в организацию.

Изучая условия, рассматривайте продукты «Рефинансирование ипотеки», «Рефинансирование кредита под залог недвижимости», «Займ под залог квартиры». Сильно надеяться на минимальную ставку, на которую банки акцентируют внимание на главной странице, не стоит – такой процент обычно доступен только зарплатным клиентам и то, при выполнении ряда условий.

Обязательно смотрите, какие надбавки к минимальной годовой предусмотрены финансовым учреждением. Обычно процент увеличивается на несколько пунктов, если:

• клиент не относится к категории зарплатных;
• заявитель отказывается от добровольной страховки;
• сумма займа слишком мала или, наоборот, велика;
• недвижимость, передаваемая в залог, кажется банку не слишком привлекательной и т.д.

Если говорить о страховке, то в рамках рефинансирования под залог недвижимости речь идет:

• об обязательном страховании имущества, предлагаемого в качестве обеспечения;
• о добровольном страховании жизни и здоровья заемщика;
• о добровольном страховании титула.

Страховка залогового имущества является обязательной. Здесь закон будет на стороне банка. Отказаться от этого вида страхования заемщику нельзя.

При отказе от добровольного страхования банки повышают ставку по кредиту примерно на 4%. Поэтому стоит рассчитать, что будет выгоднее – оплатить полис и обеспечить себе сниженную годовую или отказаться от страховки и получить больший процент. Подумать над этим следует до подачи заявки.

Выбрав несколько фаворитов, направьте туда заявки на рефинансирование. Делать это удобнее через сайты банков. Заполняя анкету, будьте внимательны – даже банальная опечатка может послужить поводом для отказа в перекредитовании.

Заявление на рефинансирование

Подать заявку на рефинансирование можно на сайте банка. Многие финансово-кредитные учреждения озвучивают предварительное решение по обращению уже спустя несколько минут. Чтобы добиться финального одобрения, придется собрать и передать на рассмотрение пакет документов. Бумаги вручаются либо при личном визите в отделение, либо пересылаются на электронную почту (если ФКУ предоставляет такую возможность).

Обычно банки требуют от претендентов на рефинансирование предоставления следующих документов:

• паспорта;
• справки 2-НДФЛ или о доходах по форме банка;
• заверенной ксерокопии трудовой книжки или договора найма;
• военного билета (у мужчин моложе 27 лет);
• бумаг на недвижимость, предлагаемую в качестве обеспечения.

Также отдельные ФКУ могут потребовать документы по рефинансируемому займу, это:

• кредитный договор;
• действующий график платежей;
• справка об остатке ссудной задолженности;
• реквизиты текущего кредитора для перечисления средств;
• справка об отсутствии просрочек по кредиту.

Решив отправить заявку через интернет, убедитесь, что вы выбрали ту программу, которая вам подходит, а именно – «Рефинансирование кредита под залог недвижимости». Далее заполните стандартную анкету. Обычно банки запрашивают общие сведения, такие как:

• ФИО, дата и год рождения;
• место проживания;
• паспортные данные;
• информация о трудоустройстве, стаже;
• размер ежемесячного дохода;
• состав семьи;
• требуемая сумма займа;
• желаемый период кредитования;
• контактный номер телефона;
• информация об объекте недвижимости, предлагаемом в качестве залога и пр.

Важно указывать в кредитной заявке достоверную информацию и не допускать ошибок, иначе банк откажет в рефинансировании.

Подавая заявку в отделении, доходчиво объясните менеджеру, какой именно кредит вы хотите рефинансировать. Будет это ипотека или обычный потребительский заем под залог недвижимости. Это нужно, чтобы специалист выдал вам верный бланк для заполнения.

Примерно через 2-3 дня после предоставления в банк требуемых документов, выносится решение по заявке. Если кредит одобрен, с вами свяжется представитель ФКУ и пригласит в отделение для оформления сделки. Обязательно изучите каждый пункт кредитного договора, прежде чем подписывать соглашение. Особое внимание уделите процентной ставке, возможным штрафам, разделу «Права и обязанности заемщика» а также всему, что прописано мелким шрифтом.

Проблемы с оценкой имущества

Чтобы банк понимал, сколько стоит ваше имущество, предлагаемое в качестве обеспечения, обязательно сделать отчет об оценке недвижимости. Финансово-кредитные учреждения дают список компаний, которым они доверяют – в одной из них и придется заказать услугу. Стоит это в пределах 5-9 тысяч рублей, сумма может меняться в зависимости от региона.

Оценщик осмотрит, сфотографирует вашу недвижимость и рассчитает ее рыночную стоимость. После оформляется документ, в котором отражается вся информация. Данный отчет передается в банк, и специалисты принимают решение о максимальной сумме займа, которую они могут предложить исходя из ценности залога.

Если выбрать оценщика самостоятельно, то банк может не принять во внимание указанную им рыночную стоимость недвижимости. В случае сомнений финансовое учреждение может снизить максимально возможную к выдаче сумму займа. Поэтому лучше сотрудничать с компаниями, которые предлагает кредитная организация.

После одобрения предмета залога необходимо заключить договор страхования. Здесь заемщику может повезти, и ему не придется сильно тратиться на оплату нового полиса. Так будет в случае, если недвижимость, предлагаемая в качестве обеспечения, уже застрахована, причем в компании, с которой работает новый банк.

Тогда нужно будет написать заявление на возврат части страховой премии по старому договору и заключить другое соглашение, по которому выгодоприобретателем станет новый кредитор. Такая процедура поможет сэкономить несколько тысяч рублей.

Как только все будет сделано, назначают дату подписания кредитного соглашения. Способ выплаты денег будет зависеть от конкретного финансового учреждения. Некоторые организации перечисляют деньги заемщику, и он должен самостоятельно перевести их в счет погашения старых займов. Другие сами направляют средства на счета сторонних банков.

Если обязанность погасить долг ложится на плечи заемщика, то банк потребует от него справку о закрытии ссуды. Взять документ можно у старого кредитора. На предоставление бумаги финансовые учреждения отводят определенное количество дней.

После того как долг будет полностью погашен, необходимо снять обременение с залоговой недвижимости.

Что произошло со ставкой?

Некоторых заемщиков может неприятно удивить повышенная ставка в первое время действия кредитного договора. На самом деле, это стандартная ситуация. Банк увеличивает годовую примерно на 2% от назначенной величины до того момента, пока недвижимость не будет у него в залоге.

Чтобы зарегистрировать залог в пользу нового финансового учреждения, нужно дождаться, пока прошлый кредитор снимет обременение с недвижимости. Затем обязательно получить выписку, что квартира полностью «чистая». После этого можно оплачивать госпошлину и приступать к повторной регистрации.

В среднем, процедура снятия обременения и перерегистрации залога занимает 2-3 недели. Можно попытаться сократить этот срок – подать документы в МФЦ сразу на обе процедуры. Таким образом, повышенная ставка по кредиту действует не более месяца, если заемщик сам не затягивает переоформление.

Конечно, чтобы рефинансировать ссуду под залог недвижимости, придется «побегать». Собрать необходимые документы, заказать отчет об оценке, перезаключить страховой договор, перерегистрировать залог и т.д. Процедура перекредитования сопряжена с определенными расходами. Поэтому посчитайте, насколько выгодно будет переоформлять заем конкретно в вашем случае.