Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом в Сбербанке

Многие заемщики направляют средства материнского сертификата на погашение ипотеки. Даже если жилищный заем был частично закрыт семейным капиталом, это не является препятствием для рефинансирования такого кредита в будущем. Сбербанк готов предложить возможность перекредитования. Разберемся в нюансах.

Есть ли проблема с таким рефинансированием?

В рамках такого перекредитования есть свои нюансы. Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом возможно, но только если все собственники недвижимости совершеннолетние. То есть подать заявку и оформить сделку нужно до момента выделения детям долей в квартире.

Раньше рефинансировать жилищные займы с материнским капиталом было очень сложно. По закону, родители были обязаны в таком случае выделить детям доли в квартире/доме в течение полугода после снятия с недвижимости обременения.

Фактически, обременение снималось в момент перерегистрации залога в пользу нового кредитора. Формально получалось, что ипотека погашена, даже несмотря на то, что она оформлялась просто в другом банке. Поэтому родители должны были выделить несовершеннолетним доли в квартире в установленные сроки.

Но доли не выделялись, потому что обременение снималось, но тут же накладывалось, уже в пользу нового ФКУ. Получалась достаточно спорная ситуация. Поэтому банки отказывали в рефинансировании ипотеки, чтобы избежать проблем.

В 2021 году пункт о необходимости выделения детям долей после снятия обременения с недвижимости убрали из правил.

Сегодня, по закону, родители должны выделить доли детям в квартире только когда ипотечный заем будет полностью закрыт. Требования сделать это после снятия обременения больше неактуально. Поэтому теперь у банков нет причин отказывать в рефинансировании ипотеки, часть которой погашена средствами семейного капитала.

На каких условиях возможно рефинансирование?

Прежде чем подавать заявку на рефинансирование, рекомендуется изучить тарифы разных банков. Разобравшись с условиями, можно остановить выбор на самом выгодном предложении. Многие заемщики за перекредитованием обращаются в Сбербанк.

В рамках программы от Сбера допускается рефинансировать:

• только ипотеку, оформленную в другом банке;
• жилищный заем плюс любой кредит, оформленный в стороннем банке (потребительскую ссуду, автокредит, долг по банковской карте).

Условия программы таковы:

• минимальная сумма – 300 тысяч рублей;
• максимальный лимит – 30000000 рублей (но не более 80% от рыночной стоимости залоговой недвижимости, и не более суммы остатков задолженностей по рефинансируемым кредитам);
• период погашения – от 1 года до 30 лет;
• процентная ставка – от 5,7% в рамках программы «Семейная ипотека», от 16,9% в остальных случаях.

Максимальная сумма рефинансирования складывается из трех частей:

• до 27500000 руб. на погашение ипотечного займа в стороннем банке;
• до 1500000 руб. на закрытие других кредитов;
• до 1 миллиона рублей для нецелевого использования.

В рамках данной программы допускается рефинансировать один ипотечный заем и до пяти различных кредитов сторонних банков.

Ставка рефинансирования определяется индивидуально для каждого заемщика. Она зависит от выбранной программы перекредитования, подключения к договору личного страхования, соотношения суммы кредита и стоимости залога. Итоговая годовая будет озвучена по результатам скоринговой проверки.

Обеспечением по займу будет выступать недвижимость, на погашение которой оформляется ипотечный кредит. Это может быть квартира, апартаменты, комната, дом, дача, таунхаус. Если объект находится на этапе строительства, то обеспечением станет залог прав требований участника ДС.

Среди преимуществ рефинансирования в Сбербанке возможность:

• сэкономить на платежах (переоформив кредит на более выгодных условиях);
• объединить несколько займов в один (для удобства обслуживания);
• получить деньги без предоставления справки об остатке задолженности;
• взять дополнительные деньги сверху для нецелевого использования.

Также нужно понимать, что процентная ставка до момента перерегистрации залога в пользу Сбербанка будет выше на 2%. Поэтому необходимо как можно скорее выполнить перерегистрацию недвижимости в пользу Сбера. На данную процедуру отводится 3 месяца.

Какие документы нужно предоставить?

Решив рефинансировать ипотеку в Сбере, заполните анкету в личном кабинете «Сбербанк-онлайн» или в ближайшем отделении. В заявке потребуется указать стандартную информацию: фамилию, имя, отчество, дату рождения, адрес прописки и проживания, номер телефона, личный и рабочий, сведения о доходе и трудовой занятости. Предварительное решение обычно выносится в день обращения.

Возможность заполнить анкету онлайн есть только у действующих клиентов банка, имеющих доступ в личный кабинет. Всем «новеньким» для подачи заявки придется посетить ближайшее отделение.

Когда Сбер предварительно одобрит заявку, заемщику будет необходимо передать в банк пакет документов. На их рассмотрение уйдет еще до 5 дней. Придется предоставить:

• российский паспорт с отметкой о прописке;
• документ о временной регистрации (при наличии);
• справку о доходах;
• документ, подтверждающий трудовую занятость (ксерокопию трудовой книжки, договор найма, контракт);
• свидетельство о браке и рождении детей (при рефинансировании в рамках Семейной ипотеки);
• бумаги на квартиру, выступающую залогом.

Какие именно документы на залоговую недвижимость нужно предоставить, стоит узнать в банке. Сбер запрашивает:

• бумаги, подтверждающие право собственности на объект (выписку из ЕГРН или соответствующее свидетельство, договор участия в долевом строительстве);
• отчет об оценке квартиры;
• технический паспорт объекта, поэтажный план с экспликацией;
• выписку из домовой книги.

Отчет об оценке квартиры необходимо заказать в специальной фирме. Перечень оценочных организаций, с которыми работает банк, можно посмотреть на сайте Сбера. Стоимость такого расчета варьирует от 5 до 15 тысяч рублей, цену необходимо уточнять у организации-исполнителя. Оформляется документ в течение 3-5 дней.

По каждому рефинансируемому кредиту необходимо предоставить справку. Важно, чтобы в ней содержалась следующая информация:

• номер кредитного договора, дата его подписания;
• срок действия соглашения;
• сумма и валюта займа;
• действующая процентная ставка;
• размер ежемесячного платежа;
• реквизиты первичного кредитора для перевода средств.

Обычно заказать справку по кредиту можно онлайн, в личном кабинете банка.

Заявка рассматривается Сбером в течение двух су ток. Большинство клиентов получают одобрение в день обращения. Ответ придет в СМС сообщении по номеру телефона, указанному в заявлении.

Требования к заемщику и недвижимости

Часто Сбербанк отклоняет заявку на рефинансирование ипотечного займа из-за несоответствия самого клиента или задолженности установленным требованиям. Это очень важный момент. Поэтому перед обращением в ФКУ рекомендуется ознакомиться с его критериями при оценке потенциальных заемщиков.

Требования к приобретателям займа у Сбербанка следующие:

• возраст от 21 года до 75 лет (на момент подачи заявки и окончания срока кредита соответственно);
• стаж на нынешнем месте работы – от 3 месяцев;
• российское гражданство;
• доход, достаточный для обслуживания кредита.

Требования к созаемщикам по кредиту аналогичные. Сбербанк обязательно проверяет кредитную историю претендентов на рефинансирование. Если в ней отражены многочисленные факты просрочек, в выдаче денег будет отказано.

Требования к рефинансируемым займам стандартные:

• отсутствие текущих просрочек;
• своевременное внесение платежей по кредиту в течение последних 12 месяцев;
• срок действия займа – не менее 180 дней;
• срок до окончания действия кредитного договора – минимум 90 суток;
• отсутствие факта реструктуризации по погашаемым кредитам.

Каждый рефинансируемый заем должен соответствовать описанным требованиям. Сбербанк проверяет всю информацию в заявке, поэтому не стоит указывать ложные сведения, лишь бы соответствовать критериям ФКУ. Обман вскроется, и в выдаче денег будет отказано.

Определенные требования предъявляются и к залоговой недвижимости. Это может быть квартира в многоэтажке, апартаменты, таунхаус, дом с земельным участком. Здание не должно быть ветхим. Обязательно, чтобы рыночная стоимость объекта была достаточной для обеспечения нужной суммы кредита.

Когда заемщик, задолженность и недвижимость, предлагаемая в качестве обеспечения, полностью соответствуют указанным требованиям, Сбер принимает решение о возможности рефинансирования. Назначается дата выхода на сделку.

После подписания договора Сбербанк автоматически переводит деньги на счет в стороннем банке. Заемщику остается подать заявление о досрочном погашении задолженности. Затем клиент должен взять справку об отсутствии обязательств перед текущим кредитором, забрать закладную и зарегистрировать обеспечение в пользу Сбера.