Лучший срок ипотеки при досрочном погашении
Многие заемщики мечтают о досрочном закрытии ипотеки, это становится чуть ли не главной целью их жизни. Всегда ли выгодна подобная процедура? Когда закрывать кредит раньше времени будет бессмысленно с экономической точки зрения? Разберемся в нюансах.
Оглавление
Самый выгодный период досрочного закрытия ипотеки
Многие думают, что при досрочном погашении лучше брать ипотеку на определенное количество лет. На самом деле, важен не общий срок займа, а то, через какое время после его оформления вносить деньги в счет преждевременного закрытия кредита.
Выгода от досрочного гашения определяется оставшимся сроком ипотечного займа.
Право закрыть кредит раньше времени есть у всех заемщиков. Чем быстрее начать гасить ипотеку досрочно, тем большую экономическую выгоду можно получить. Чем ближе конец займа, тем бессмысленней будет процедура.
Сегодня банки предлагают аннуитетную схему платежей. Сначала большая часть взноса уходит на покрытие процентов, и лишь малая толика – на уменьшение «тела» долга. Именно поэтому вносить деньги в счет досрочного гашения рекомендуется в первую треть «жизни» займа.
Например, ипотечный кредит оформлен на 15 лет. Желательно вносить деньги «на досрочку» в первые 5 лет, чем раньше, тем лучше. Начиная с шестого года выгоды от подобной процедуры будет все меньше. После восьмого года ипотеки почти все проценты банку будут выплачены, поэтому добиться какой-то экономии не получится.
Как производится преждевременное погашение займа?
Планируя закрывать кредит заранее, полностью или частично, необходимо учесть один нюанс. Лучше вносить деньги в счет досрочного гашения в дату очередного платежа. Тогда сумма целиком пойдет в списание «тела» долга.
Если опоздать, и внести деньги позже, часть суммы пойдет на покрытие процентов, «набежавших» за эти дни, и только остаток – на уменьшение «тела» задолженности. Например, дата очередного платежа – 15-ое число каждого месяца. Представим, что заемщик накопил 250000 рублей, и хочет пустить их в досрочное погашение.
Сделав досрочный платеж 15 июня, сразу после списания месячного взноса, все 250 тысяч рублей уйдут на уменьшение основного долга. Если погашение пройдет 20.06, то за пять дней будут рассчитаны проценты (например, 7000 руб.), и тогда задолженность сократится уже на 243 тыс. руб.
Чтобы банк списал деньги в рамках досрочного гашения ипотеки, клиент должен сделать соответствующее заявление. Финансовое учреждение посчитает требуемую для процедуры сумму (с учетом начисленных процентов). В обозначенную дату средства должны лежать на кредитном счете.
Как досрочно закрывать ипотеку?
Предусмотрено два варианта досрочного гашения ипотеки: уменьшать период кредитования или сумму месячного платежа. Первый позволит получить большую выгоду, но в перспективе. Второй обеспечит результат в моменте, но по итогу экономия на процентах будет меньше.
В рамках досрочного гашения можно уменьшать период кредитования, размер месячного платежа, либо чередовать оба варианта.
Заемщик должен определиться, какая схема досрочного погашения будет для него предпочтительнее. Выбрав уменьшение срока, удастся значительно сократить итоговую переплату. Если корректируется ежемесячный платеж – снижаются текущие расходы, но общая переплата меняется незначительно.
Минимизацию переплаты обеспечит корректировка периода кредитования. В данном случае вырастет составляющая платежа, идущая на покрытие «тела» долга. Банк начинает начислять меньше процентов. В будущем погашение основной задолженности происходит быстрее.
Когда уменьшается платеж по ипотеке, график пересчитывается по-другому. Основная часть взноса все равно будет уходить на покрытие процентов, меньшая – на «тело» долга. Здесь эффект будет именно в сокращении текущих трат. В перспективе получить значительную экономию не удастся.
Заемщикам выгоднее направлять свободные деньги в счет уменьшения периода кредитования. Однако здесь каждый должен отталкиваться от своей ситуации. Возможно, кому-то будет комфортнее платить каждый месяц меньше и быть более уверенным в завтрашнем дне. А на общую переплату они даже не обратят внимания.
Также можно комбинировать оба варианта. Сначала пустить деньги на сокращение периода, в следующий раз – на уменьшение платежа. Так заемщик будет и экономить на переплате, и делать взнос более комфортным для себя.
Многие люди, накопив приличную сумму, пускают ее в «досрочку», уменьшая платеж. При этом они продолжают делать взнос, как и раньше, а все, что сверху, пускают на списание «тела» долга. Такие небольшие переплаты тоже помогут сэкономить в перспективе.
Чем удобен такой вариант погашения? Заемщик страхует сам себя. При ухудшении материального положения он сможет платить минимальную сумму. Когда есть лишние деньги – делать «полный» платеж.
Разберем выгоду от досрочного погашения на примере. Предположим, сумма ипотеки – 3 миллиона рублей. Период – 15 лет, ставка 17%. Во второй месяц «жизни» кредита у заемщика появляются свободные 150000 рублей. Какая будет выгода при корректировке срока и платежа.
Месячный платеж при таких параметрах займа – 46170 руб. Общая переплата за 15 лет – 5300000 руб. То есть вернуть банку потребуется 8,3 млн. рублей.
Если мы уменьшаем период кредитования, платеж останется прежним – 46170 руб. Итоговая переплата станет 3980000 руб., то есть она сократится на 1320000 руб. Фактический срок ипотеки составит 12 лет и 4 месяца.
Если направить 150000 на корректировку платежа, ежемесячный взнос станет 43870 руб. (на 2300 руб. меньше). Общая переплата по займу составит 5040000 руб. Сократится она от первоначальной всего на 260 тыс. руб. Поэтому каждый заемщик должен решить, какой вариант погашения будет для него предпочтительнее.
Как быть с оплаченной страховкой?
При оформлении ипотеки страховка объекта недвижимости, предоставляемого в качестве обеспечения, обязательна. Полис необходимо продлевать ежегодно, пока долг перед ФКУ не будет погашен полностью. Это требование определено законодательно.
Страховая премия рассчитывается по остатку «тела» долга. Чем меньше задолженность, тем дешевле обходится полис. Поэтому преждевременное гашение ипотеки выгодно также снижением годовых расходов на оплату взноса страховщику.
При полном досрочном гашении кредита можно будет вернуть часть средств за уже оплаченный полис. Для этого нужно направить страховщику соответствующее заявление. Сумма к возврату рассчитывается индивидуально.