Стоит ли погашать ипотеку досрочно

Иногда люди, имея накопления, не решаются пускать сбережения в досрочное гашение ипотеки. На это есть причины. Если изучить мнения экспертов, станет понятно, что преждевременное закрытие займа выгодно не всегда.

Так стоит ли гасить ипотеку досрочно? Какие здесь есть нюансы? В каких случаях процедура окажется выгодна заемщику? Разберемся в этом вопросе более подробно.

Когда вы не получите выгоды от досрочного закрытия ипотечного займа?

Обычно срок ипотечного займа 15-20 лет. Сумма кредита внушительная, поэтому платежи растягиваются на достаточно длительный период. Выплаты по аннуитету осуществляются равными суммами.

При аннуитетной схеме погашения, в первые несколько лет заемщики платят, в основном, проценты. То есть треть срока клиенты «работают» на банк, практически не погашая основной долг. Только потом деньги идут на покрытие задолженности.

В первую треть «жизни» ипотеки доля процентов в общей сумме месячного платежа составляет 80-90%.

Это важно учитывать, планируя «вкидывать» деньги в кредит. Экономический смысл от досрочного погашения будет, если делать его в первую половину ипотеки. Дальше результат будет только в том, чтобы снизить платеж или уменьшить срок, сократить переплату уже не получится.

Прежде чем подавать заявление на досрочное гашение, посчитайте, как будет выгоднее:

• уменьшить платеж;
• сократить срок.

Выполнить расчеты можно с помощью кредитного онлайн-калькулятора. Укажите сумму задолженности по ипотеке, ставку и период. Дальше добавьте досрочный платеж и посмотрите, как изменятся параметры займа.

Есть одно важное правило, которого стоит придерживаться. Досрочное погашение не должно быть в ущерб заемщику. Нельзя ущемляться в своих базовых потребностях: отдыхе, питании, экономить на здоровье.

Для некоторых клиентов идея быстрее закрыть ипотеку становится настолько навязчивой, что они начинают покупать дешевые продукты, отказываются от фруктов и овощей. Перестают отдыхать, а наоборот, берут подработки. Такое досрочное погашение нежелательно, иначе расквитавшись с жилищным кредитом, придется оформлять новый, уже на лечение.

Досрочное погашение, в некоторых ситуациях, действительно может быть невыгодным. Например, если ипотека оформлена под низкий процент. Сегодня несколько программ, в рамках которых выдаются дешевые кредиты.

Например, оформлена Дальневосточная ипотека под 2%. Или семейная, под 6%. В то время как на деньги, размещенные в депозит, банк начисляет 15%. В таком случае гораздо выгоднее получать безрисковый доход по вкладу, чем досрочно гасить жилищный заем.

Если ставка по ипотеке ниже, чем по вкладу, лучше положить деньги на депозит и заработать на процентах.

Доход по вкладу – безрисковый. Это один из самых простых видов заработка. Что нужно знать, планируя размещение денег на депозите?

• Снять деньги со вклада и пустить их на досрочное гашение ипотеки можно в любое время. Поэтому если ставка вдруг станет ниже ипотечной, вы всегда сможете закрыть счет и вывести свои накопления.
• Средства на банковском вкладе всегда в доступе. Если будет острая необходимость в деньгах – снять их можно в любое время. При досрочном гашении о рублях можно забыть, получить их обратно не удастся.
• Лучше открыть несколько вкладов в разных банках – это поможет диверсифицировать риски.
• Выбирая депозит, внимательно читайте его условия. Необходимо, чтобы была предусмотрена капитализация процентов. Также нужно, чтобы банк не взимал дополнительных комиссий за открытие и ведение счета. Иначе вся выгода может перекрыться «сборами» ФКУ.

До того, как всеми накопленными деньгами досрочно погашать ипотеку, оцените вероятность ухудшения вашего материального положения в ближайшем будущем. Есть ли риск, что вы лишитесь дополнительного дохода, потеряете работу, уйдете в декретный отпуск? В подобных ситуациях нужно подумать о формировании «подушки безопасности». Лучше оставить себе такую сумму, чтобы ее хватило на 3-5 месячных платежей по графику.

Если финансовой подушки нет, не нужно делать досрочное гашение на всю сумму сбережений. Поделите ее на две части. Одну положите на счет, на случай ухудшения материального положения. Второй закройте часть ипотечного кредита.

Иногда заемщики планируют погашать ипотеку досрочно, сдавая жилье в аренду. Это один из рабочих способов. Здесь только нужно посчитать, что будет выгоднее. Направлять деньги в кредит, либо копить на вкладе и зарабатывать на процентах.

Раньше в ипотечном договоре указывалось, что сдавать залоговую квартиру можно только с разрешения банка. Однако в законе «Об ипотеке» подобная информация отсутствует. Поэтому сегодня можно спокойно пускать жильцов в свою квартиру, не получая согласия финансового учреждения.

Итак, залоговую квартиру можно сдавать в аренду. Единственное, нужно не забывать сообщать о дополнительном доходе в налоговую. Что еще необходимо знать, если вы планируете пускать в покупаемую квартиру жильцов, и с этих денег погашать ипотеку.

• Могут возникнуть проблемы с органами опеки, если в ипотеку был вложен материнский капитал. Средства сертификата должны быть направлены на улучшение жилищных условий семьи, в частности – несовершеннолетних. Поэтому собственники должны сами переехать в объект, а не сдавать его посторонним.
• Когда покупается квартира в строящемся доме, нужно понимать, что сроки сдачи могут затянуться. Если застройщик обещает сдать многоэтажку через год, то ждать может потребоваться и пару лет. Поэтому рассчитывать на быстрое получение денег от арендаторов и досрочное погашение ипотеки не стоит. А если пройдет более половины срока займа, то погашать его преждевременно будет экономически нецелесообразно.
• Важно морально подготовиться к исполнению обязанностей арендодателя. Придется разбираться с шумными жильцами, сталкиваться с простоями в аренде, выслушивать жалобы от соседей, вероятно, чинить что-то после квартирантов.
• Для выгодной сдачи важно расположение объекта. Это должен быть хороший район с развитой инфраструктурой. Заработать много с жилья, находящегося на окраине города, не получится.

Сдавать квартиру в аренду непросто. Здесь тоже есть свои нюансы. Поэтому сначала подумайте, насколько комфортной для вас будет подобная деятельность.

Как уже было сказано, выгодно гасить ипотеку в первую половину срока. Дальше – сэкономить на переплате уже не удастся. Чем раньше начать вносить деньги в счет закрытия основного долга, тем лучше.

Можно гасить и старые ипотеки (у которых прошло уже больше половины срока). Но это будет больше для морального спокойствия. Все проценты банку к этому времени уже будут выплачены. Поэтому здесь стоит задуматься, а не будет ли выгоднее разместить деньги на депозите.

Как выгодно закрывать заем?

Каждый заемщик имеет право закрыть кредит досрочно. Это определено статьей 810 Гражданского кодекса России. Чтобы направить деньги в погашение ипотеки, достаточно:

• закинуть рубли на кредитный счет;
• подать заявление на досрочное гашение (только на основании этого документа кредитор спишет деньги в счет ипотеки).

Обычно банки проводят операцию в день получения заявления. Некоторые финансовые учреждения списывают деньги только в дату очередного платежа. Уточнить данный нюанс можно у своего кредитора.

Также некоторые банки устанавливают минимальную сумму досрочного гашения. Где-то она составляет определенный процент от месячного платежа, иногда ее размер фиксирован. Все условия прописаны в ипотечном договоре.

Что еще важно? При досрочном гашении заемщик должен сам выбрать, что будет уменьшаться, срок кредита или ежемесячный платеж. Разница есть, и она значительна.

Когда сокращается срок, получается добиться минимизации переплаты по кредиту. Сумма процентов, подлежащих уплате банку, значительно уменьшается. Почему так происходит? Увеличивается та доля платежа, которая идет на закрытие основного долга. Поэтому ипотека начинает гаситься быстрее.

Когда корректируется платеж, ипотечник получает выгоду в моменте. Ежемесячно он платит в банк меньше. Однако общая переплата по займу меняется незначительно.

Платеж уменьшается, вместе с этим сокращается та его часть, которая идет на покрытие основного долга. «Тело» ипотеки будет погашаться с прежней скоростью. Поэтому итоговая сумма переплаты поменяется незначительно.

Многие заемщики предпочитают комбинировать оба варианта досрочного гашения.

Можно совместить оба способа. Банки такой вариант не предлагают, но практика показала, что он выгоден. Сначала досрочным погашением уменьшается платеж. Однако заемщики продолжают делать прежний взнос, в полной сумме.

Таким образом часть платежа каждый месяц будет уходить в досрочное погашение. Тут уже можно выбирать вариант как с сокращением срока, так и взноса. Почему такой способ считается оптимальным?

Экономия на переплате будет практически такой же, как если все деньги сразу пустить в изменение срока. Зато заемщик подстрахует сам себя. При затруднении финансового положения он сможет платить в банк по минимуму. А для многих ипотечников этот факт очень важен. Морально им становится спокойнее от понимания, что взнос небольшой.

В пользу какого варианта сделать выбор? Здесь помогут вычисления. Посчитать выгоду от каждого способа досрочного гашения можно на любом ипотечном онлайн-калькуляторе.

Предположим, в ипотеку приобретается жилье стоимостью 7 миллионов рублей. Первоначальный взнос – 2,5 млн. Сумма кредита – 4500000 руб., срок 20 лет. При ставке 15% взнос будет 59200 рублей, общая переплата за период – 9,7 млн. руб.

У семьи спустя полгода появляются 300 тысяч. Если пустить эти деньги на сокращение периода кредитования? Взнос останется на том же уровне – 59200 руб. Срок кредита уменьшится на 61 месяц – это целых 5 лет. Переплата вместо 9,7 млн. станет 6,4 миллиона.

Если они уменьшат платеж? Срок кредита не поменяется, взнос станет 55300 руб. (снизится на 3900 руб.). Переплата после «досрочки» составит 9,1 млн. Сократится она всего на 600 тысяч.

Какой вариант выбрать – решать ипотечнику. У каждого способа есть свои преимущества. Сокращение срока минимизирует общую переплату. Уменьшение взноса обеспечит заемщику психологический комфорт, при этом ничего не будет мешать ему делать платеж в том же размере, что и ранее. Рассчитать экономию можно самостоятельно, в любом онлайн-калькуляторе.