Стоит ли материнский капитал вкладывать в ипотеку

Стоит ли материнский капитал вкладывать в ипотекуБольшинство заемщиков при первой же возможности стараются гасить ипотеку материнским капиталом. Это позволяет снизить кредитную нагрузку. Однако прежде чем поступать таким образом, нужно задуматься, надо ли вообще так делать.

Многие люди, направившие семейный капитал в жилищный кредит, пожалели о своем решении. Как, например, Александр из Санкт-Петербурга. Он погасил часть ипотечного займа маткапом, и теперь не может ни продать квартиру, ни прибегнуть к рефинансированию. Расскажем его историю.

Как приобретался ипотечный кредит?

Александр проживает в Санкт-Петербурге, имеет двоих детей, возрастом 8 и 5 лет. Ипотечный заем был оформлен в 2014 году. Спустя 3 года семья распалась, и до сих пор мужчина не может урегулировать вопрос с квартирой. Сейчас ему приходится выплачивать кредит за жилплощадь, которой он легко может лишиться в любое время. А все из-за того, что часть ипотеки была погашена маткапиталом.

Изначально у семьи было свое жилье – квартира жены. Было решено приобрести в ипотеку инвестиционную квартиру. Приглянулась двухкомнатная хрущевка. Стоила она в 2014 году 3800000 рублей.

Первоначальный взнос, а именно 1,4 миллиона рублей, собрали родители Александра. Ежемесячные платежи он оплачивал со своего дохода. В 2015 году, в связи с рождением ребенка, у семьи появилось право на маткапитал (453000 руб.), который было решено использовать для частичного гашения ипотеки.удастся погасить семейную ипотеку

Вкладывать маткапитал в действующий жилищный кредит очень легко. Для начала потребовалось подать заявление в Пенсионный фонд о получении семейного сертификата. Спустя месяц, когда он был выдан, пришлось собирать остальные требуемые документы:

  • копию паспорта владельца сертификата;
  • заявление на выплату денег из маткапитала;
  • ипотечный договор;
  • справку об ипотеке с указанием суммы, оставшейся к погашению;
  • свидетельство о браке и рождении детей;
  • нотариальное обязательство предоставить доли в квартире жене и детям.

Документы были переданы в банк. ФКУ отправило пакет бумаг в Пенсионный Фонд. Спустя некоторое время деньги зачислились на кредитный счет. Далее Александр сделал заявление на досрочное погашение кредита.

В среднем, процедура гашения ипотечного кредита материнским капиталом занимает 1-2 месяца.

Сначала мужчине такое решение показалось идеальным. Платить ежемесячный взнос стало легче – он уменьшился. «Подводные камни» вылезли позже.

Не удалось рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях

Процентная ставка по оформленной Александром в 2014 году ипотеке была 10,4%. В 2017 году кредиты подешевели. И банки предлагали рефинансирование под 9,5% годовых. Мужчина принял решение о перекредитовании на более выгодных условиях.

Рефинансирование подразумевает закрытие текущего кредита путем оформления другого займа. То есть после погашения первой ипотеки Александр был обязан выделить доли в квартире жене и детям. Получается, что новый кредитор получил бы в залог недвижимость, часть которой принадлежала бы несовершеннолетним.мужчина и документы

В то время банки не хотели связываться с подобным и принимать в залог объекты, где есть детские доли. В случае просрочек продажа такой квартиры была бы проблематичной. В обязательном порядке требовалось бы разрешение органов опеки. В рефинансировании отказали из-за того, что часть ипотеки была погашена маткапиталом.

Попыток рефинансировать ипотеку было несколько. В том числе, и через брокера. Однако все заявки банками отклонялись.

Ипотечную квартиру с маткапиталом сложно делить

Следующий «подводный камень» вылез в процессе развода. Если тратить маткапитал на гашение ипотеки, то доли выделяются не только детям, но и супруге. С одной стороны – это вполне логично. С другой – подобное правило создает много сложностей. Раздел совместно нажитого имущества становится настоящей проблемой.

После развода Александр переехал в ипотечную хрущевку. Ипотеку за двушку продолжал платить он. Бывшая жена и оба ребенка остались жить в ее квартире, там же они и были прописаны. Потом экс-супруга подала в суд, на раздел совместно нажитого имущества.возможно ли автоматическое разделение кредитов

В иске бывшая жена указала, что хочет поделить доли следующим образом:

  • по 37,5% родителям;
  • по 12,5% детям.

Понимая, что в ипотеку «семейных» денег было вложено всего 453000 рублей, или 12% от стоимости квартиры, Александр решил оспорить просьбу экс-супруги, так как остальные средства в квартиру он вкладывал со своего кармана. Выплата ипотечного займа так полностью и осталась на нем.

Бывшая супруга отказывается от погашения ипотеки, но в то же время претендует на долю 37,5%, не считая детских квадратных метров. Судебные разбирательства идут до сих пор. Спокойно жить в этой квартире она мужчине не дает.

Проблемы с реализацией недвижимости

В целях мирного решения проблемы Александр предложил бывшей супруге продать квартиру, а деньги – поделить. На практике оказалось, что сделать это очень сложно. Необходимо было выполнить 2 условия:

  • выделить каждому ребенку доли в другой квартире, по площади – не меньше нынешних;
  • получить согласие на продажу квадратных метров в органах опеки.

Продавая ипотечную квартиру с маткапиталом, обязательно нужно выделить детям доли в другой недвижимости, иначе опека не одобрит сделку.

В ситуации Александра детям нужно было выделить в собственность 23 квадратных метра. Причем жилье обязательно должно располагаться в Санкт-Петербурге. На тот момент времени, даже студия в культурной столице стоила порядка трех миллионов рублей.деньги в руках

Есть еще один важный нюанс. В законе о семейном капитале написано, что доли после закрытия ипотеки нужно выделить всем детям, включая рожденных позже. У экс-супруги Александра на тот момент уже был ребенок от другого мужчины, поэтому она могла добиваться выделения доли и маленькому сыну.

Александр оказался в западне. Ипотека забирала треть его ежемесячного дохода, причем полноправным владельцем квартиры он так и не стал. Сегодня он платит кредит, а через 10 лет ему может просто оказаться негде жить.

Чтобы продать квартиру, необходимо согласие органов опеки, бывшей жены. Также придется придумать, где выделить доли детям. Взять еще один жилищный заем при наличии действующего – практически нереально. Из-за вложенных в кредит 453 тысяч маткапитала Александр попал в замкнутый круг. Он оказался должен и банку, и детям, и экс-супруге. Даже спокойно выйти из ипотеки и купить другую недвижимость у него не получилось.

Комментарий специалиста

Подобные ситуации – не редкость. Поэтому прежде чем вкладывать маткапитал в ипотеку, несколько раз подумайте, стоит ли это делать. В истории Александра можно выделить две проблемы. Первая – раздел имущества после развода.

По закону, имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов. Даже если недвижимость куплена в кредит. В случае развода квартиру придется делить. И здесь принципиально важно, на кого оформлена ипотека.

Когда бывшие муж и жена не могут самостоятельно договориться о разделе, нужно обращаться в суд. Если ипотека оформлена на обоих супругов, то после развода обязательства поделятся, и выплачивать кредит они будут вместе, одинаковыми частями.

Когда ипотечный кредит оформлен только на одного, разграничивать обязательства между бывшими супругами придется через суд. Однако банк часто отказывается добавлять еще одного заемщика и «вешать» на него часть долга. Тогда квартира делится пополам, но выплачивать заем продолжает тот, кто его брал.

После погашения ипотеки заемщик может подать иск в суд, с требованием взыскать с бывшего супруга/супруги компенсацию половины произведенных им платежей. Такая возможность прописана в Семейном кодексе РФ.Семейный кодекс на столе

Как избежать подобной ситуации? Чтобы обезопасить себя, лучше вовремя оформить брачный договор. В нем можно прописать, что при разводе квартира остается тому супругу, кто продолжает гасить за нее ипотеку. Либо в документе указывается, что пара устанавливает режим раздельной собственности на все имущество, которое было приобретено в браке.

Тогда ипотечная квартира будет собственностью того, на чье имя она зарегистрирована. Однако брачный договор не отменяет, что при использовании маткапитала для покупки жилья придется выделить доли детям. Но здесь уже хотя бы не останется вопросов с экс-супругом/супругой.

Вторая проблема, с которой столкнулся Александр – отчуждение долей детям. Маткапитал не считается совместно нажитым имуществом. Его при разделе исключают.

То есть в данной ситуации бывшие супруги могут делить между собой только часть квартиры, за вычетом доли, пропорциональной величине вложенного в ипотеку маткапитала. А эту самую долю суд распределяет между родителями и всеми детьми.

В случае Александра (при заключении брачного договора) между ним, женой и детьми делилась бы не вся квартира, а только доля, пропорциональная размеру маткапа. То есть им троим полагалось бы не 62,5% жилплощади, а намного меньше. Было бы проще.

Здесь посоветовать можно только одно – необходимо несколько раз подумать, прежде чем использовать маткапитал для частичного погашения ипотеки. В будущем разделить такую квартиру между супругами и детьми станет проблематично. Это сложный и долгий процесс. Поэтому, при возможности, лучше не тратить сертификат на закрытие жилищного займа.