Как узнать какую сумму ипотеки одобрит банк?

Алгоритм оценки платежеспособности потенциального заемщика не раскрывается. Скоринг выполняет программа – даже большинство банковских специалистов не понимают его сути, они просто видят результат, который и озвучивают клиенту. Поэтому заранее точно узнать, одобрит ли ФКУ ипотеку и на какую сумму дадут кредит, нельзя.

Точно выяснить, какую сумму ипотеки одобрит банк, не получится. Все, что можно – сделать самостоятельный, приблизительный расчет. Расскажем, как вычислить, сколько просить в долг у финансового учреждения, от чего это будет зависеть.

Считаем максимально возможный кредит

На самом деле, примерно посчитать, на какую сумму ипотеки рассчитывать, может каждый заемщик. Для этого нужно вспомнить математику. Первое, что потребуется – вычислить платежеспособность заемщика. Формула для расчета:

где:

• Р – платежеспособность физического лица;
• ЧД – чистый доход человека (это разница между месячным заработком и всеми обязательными платежами);
• К – коэффициент банка, его величина связана с размером чистого дохода. Если ЧД до 45000 руб., коэффициент 0,7, когда больше – 0,8;
• t – срок погашения в месяцах.

Некоторые банки могут использовать другой коэффициент, в примере расчета применяется его стандартная величина.

Как узнать свою платежеспособность? Разберем расчеты на конкретном примере. Допустим, Олег, врач из Екатеринбурга, получает 80000 руб. в месяц. Он снимает квартиру, отдавая за аренду, вместе с коммунальными платежами, 20000 руб. У него есть потребительский кредит, за который ему платить в течение пяти лет по 5000 руб. ежемесячно.

Таким образом, сумма обязательных расходов составляет 25 тысяч рублей в месяц. Прожиточный минимум на одного трудоспособного человека в Свердловской области – 16,7 тыс. руб. Олег не женат, детей у него нет. Чистый доход составит: 80000 – 25000 – 16700 = 38300 руб.

Банковский коэффициент при таком ЧД будет равен 0,7. Допустим, Олег планирует взять ипотеку на максимально возможные 30 лет. Значит последний показатель t составит 360 месяцев. Подставим все значения в формулу: 38300 * 0,7 * 360 = 9651600 руб.

На этом расчеты не заканчиваются. Пока мы выяснили только платежеспособность Олега. Для вычисления максимально возможной суммы ипотеки используется другая формула:

где:

• Х – искомая сумма ипотеки;
• Р – платежеспособность;
• t – срок погашения в месяцах;
• i – годовая ставка по ипотеке (например, сегодня кредит на покупку готового жилья выдают под 20-22%).

Теперь остается подставить значения в формулу. Получим: 9651600 / (1 + 7942/2400) = 2239350 руб. Именно столько максимально банк может выдать в кредит Олегу с учетом его дохода.

Если вы сомневаетесь в правильности расчетов, можете проверить себя. Для этого воспользуйтесь любым кредитным онлайн-калькулятором. Подставьте в программу полученную сумму, укажите срок кредитования 30 лет и ставку 22%. Месячный платеж при таких параметрах как раз и будет 38-39 тысяч рублей.

Расчеты показали, что дохода недостаточно

Часто заемщики получают отказ по ипотечной заявке как раз потому, что переоценивают собственные силы. Например, при чистом доходе 40000 рублей просят в долг 6 миллионов, не учитывая, что ежемесячный платеж при текущей процентной ставке тогда составит все 110 тыс. руб. Предварительный расчет поможет заемщику объективно взглянуть на ситуацию, понять, на какую сумму кредита реально можно претендовать.

Допустим, Олег из нашего примера, присмотрел студию за 4 миллиона рублей, в новом доме, в центре. Теперь он понимает, что кредита в 2,2 млн. руб. не хватит для покупки. Самый легкий вариант – выбрать недвижимость подешевле. Однако можно прибегнуть и к другим способам.

• Внести разницу в качестве первоначального взноса. Например, если имеются собственные сбережения, или можно продать машину/гараж и пр., занять деньги у родственников.
• Попробовать купить недвижимость в рамках льготных программ кредитования. В некоторых регионах актуальны специальные условия ипотеки для ряда профессий, молодых специалистов и пр.
• Привлечь созаемщика с хорошим доходом, либо поручителя с достаточной зарплатой.
• Закрыть имеющийся кредит, таким образом увеличив величину своего чистого дохода.

Также можно подкопить денег и подождать снижения процентной ставки. Сейчас годовая в рамках ипотечных программ очень выросла. Если ранее это были 12-14%, то сегодня 20-22%.

В одном банке отказали, отправимся в другой

У каждого финансового учреждения собственная кредитная политика. Поэтому, получив отказ в одном банке, не расстраивайтесь, и подайте заявку в другой. Вполне может быть, что там система будет лояльнее к потенциальному заемщику.

Вообще, перед подачей заявки, лучше изучить ипотечные предложения разных ФКУ. Сравните условия, требования к потенциальным заемщикам. Посмотрите, какая программа действует в вашем зарплатном банке – обычно заявки на кредит от «своих» клиентов одобряются охотнее.

Лоялен к клиентам Альфа-Банк.  Здесь могут оформить ипотеку граждане РФ в возрасте от 21 года до 75 лет, со стажем на последнем месте работы от 4 мес. Если это самозанятый или ИП, то со сроком ведения деятельности от полутора лет.

Альфа-Банк выдает ипотеку на покупку готового жилья под 21,99% годовых.

Условия программы:

• сумма – до 70 миллионов рублей;
• период погашения – до 30 лет;
• первоначальный взнос – от 20,1%;
• полная стоимость кредита от 21,583% до 23,815%.

К минимальной процентной ставке предусмотрены надбавки:

• +0,4% для клиентов, не являющимися зарплатными;
• +0,3% если заявка оформляется не онлайн.

В рамках ипотечной программы от Альфа-Банка допускается приобрести:

• квартиру;
• таунхаус;
• апартаменты;
• индивидуальный жилой дом с земельным участком.

Для оформления ипотечного кредита потребуется:

• российский паспорт;
• СНИЛС;
• документы о доходах и трудовой занятости.

Оформление ипотеки в Альфа-Банке происходит стандартно. Для начала необходимо подать заявку, лучше через сайт или в мобильном приложении. Тогда можно рассчитывать на дисконт к процентной ставке. Решение принимается в течение дня и озвучивается посредством телефонного звонка или СМС.

Далее необходимо выбрать объект недвижимости и согласовать его с банком. Затем выйти на сделку, подписать документы. Положительное решение по кредиту от Альфа-Банка действует два месяца.

Выгодные условия предлагает Совкомбанк. При оплате услуги «Снижение процентной ставки» можно рассчитывать на годовую по ипотеке 11,99%. В некоторых случаях подключение данной опции поможет хорошо сэкономить, даже несмотря на комиссию банка.

Условия ипотеки на вторичку от Совкомбанка:

• лимит – от 300 тысяч до 50 миллионов рублей;
• период кредитования – от 3 до 30 лет;
• «первоначалка» – минимум 15%;
• базовая ставка – 20,49%;
• полная стоимость кредита от 16,263% до 23,829%.

Совкомбанк выдает ипотеку гражданам РФ, трудоустроенным по найму, либо ведущим собственный бизнес. Обязательна постоянная или временная прописка на территории России. Возрастные рамки – от 20 до 85 лет (на дату погашения займа).

Общий трудовой стаж потенциального заемщика должен быть не менее года, а на последнем месте работы – от трех месяцев. По одному ипотечному договору допускается привлечение до четырех созаемщиков. Требования к ним предъявляются аналогичные.

Обеспечением, как и всегда при ипотеке, будет залог приобретаемого объекта недвижимости. Страхование жилплощади – обязательно на весь срок действия кредитного договора. Страховка жизни и титула заемщика добровольная, но при отказе от нее банк может передумать выдавать заем. Заявку можно подать на сайте Совкомбанка или в отделении.

И, наконец, ВТБ. Здесь тоже можно оформить ипотеку на вторичное жилье. В ВТБ допускается получить кредит всего по двум документам, без подтверждения заработка. Требуемый первоначальный взнос – минимум 15,1% от стоимости квартиры.

Условия ипотечной программы:

• сумма – до 100 миллионов рублей;
• ставка – от 20,5%;
• срок погашения – до 30 лет;
• первоначальный взнос – от 15,1% (или от 30,1%, при оформлении ипотеки всего по двум документам).

Минимальная ставка может быть увеличена. ВТБ устанавливает следующие надбавки:

• +0,2%, если величина кредита меньше определенного уровня, установленного для региона;
• +0,3% при отказе заемщика пользоваться цифровыми сервисами ВТБ;
• +0,7% для незарплатных клиентов ВТБ;
• +0,7% если стартовый взнос до 20%;
• +1% при отказе от покупки комплексной страховки;
• +1% если не предоставляются документы о заработке и трудоустройстве.

ВТБ обещает снизить базовую процентную ставку по ипотеке на 0,8% новым зарплатным клиентам.

Но и это еще не все. Банк предлагает заемщикам услугу «Хочу свою ставку». Опция платная, комиссия зависит от размера скидки и срока действия дисконта. Узнать точные цифры можно у менеджеров ВТБ.

На сайте ВТБ представлен кредитный калькулятор. С его помощью можно рассчитать будущий ежемесячный платеж. Здесь же сразу можно подать заявку на ипотеку. Банк принимает решение в течение рабочего дня. Одобрение действует два месяца.

Требования к потенциальным заемщикам стандартные. Взять кредит могут лица в возрасте от 18 до 75 лет, трудоустроенные на территории РФ или в транснациональных компаниях за границей. Минимальный стаж на текущем месте работы – 3 месяца.