Титульное страхование при рефинансировании ипотеки

Многие банки требуют страхование титула при рефинансировании ипотеки, особенно, если объект недвижимости приобретался на вторичном рынке. С этим нередко возникают проблемы: заемщики не знакомы с титульной страховкой и с нюансами ее оформления. В итоге, перекредитование тормозится или отклоняется. Лучше заранее разобраться со страхованием титула, чтобы рефинансирование прошло успешно и без проблем. Все инструкции и подробности – в статье.

Что собой представляет титул?

Под титулом понимается право собственности на имущество, подтвержденное документально. Для недвижимости это выписка из ЕГРП, кадастровый паспорт или свидетельство о регистрации. Получается, что титульное страхование – это финансовая защита объекта от риска утраты собственником права на владение, пользование и распоряжение жилплощадью.

Запрос банком подобного страхования понятен. Нередко возникают ситуации, когда после покупки недвижимости и оформления ипотеки появляются лица, заявляющие о свои правах на объект залога. Они не соглашаются на манипуляции с квартирой или домом и инициируют судебное разбирательство. Иск готовится, подается в суд, и уже там выясняются подробности произошедшего. Если будет доказано, что притязание истца правомерно, сделка признается недействительной.

Страхование титула – это финансовая защита недвижимости от утраты заемщиком права собственности на нее.

При проблемах с титулом заемщик возвращает ипотеку, а с объекта недвижимости снимается обременение. Все это невыгодно и для банка – сделка разворачивается, а проценты теряются.

Титульное страхование защищает банк от подобных ситуаций и разбирательств. Поэтому все больше ФКУ при рефинансировании ипотеки на «вторичку» настаивают на финансовой защите права собственности. Заемщик может отказаться от оплаты полиса, но тогда кредитор повышает процентную ставку или вовсе отклоняет заявку.

Нюансы страхования титула

Согласно статье 31 ФЗ №102 от 16 июля 1998 года заемщик обязан застраховать приобретаемое в ипотеку имущество от риска его кражи и порчи. Страховка оплачивается на любую собственность: новостройку, вторичное жилье, строящийся дом или землю. Но о защите титула в законе пункта нет. Это значит, что физическое лицо самостоятельно решает вопрос о покупке полиса.

Навязывать титульное страхование ФКУ не вправе – это незаконно. Сотрудник банка может лишь предложить данную услугу. Также в полномочиях кредитора отклонить заявку при отказе заемщика от полиса или уменьшить свои риски, увеличив процентную ставку по рефинансированию.

Заемщик не обязан страховать титул – закон запрещает ФКУ навязывать клиентам титульную финансовую защиту!

Защита титула выгодна не только для ФКУ, но и для самого заемщика. При покупке жилплощади на вторичном рынке можно нарваться на недобросовестных продавцов – мошенники «продают» квартиру по обманной схеме, оставаясь ее собственниками на бумаге. В итоге кредитополучатель теряет и деньги, и ипотеку.

Настаивают ФКУ о страховании титула только при оформлении рефинансирования ипотеки на вторичное жилье. Если квартира находится в возведенном доме и ранее у нее был хозяин, то банк попросит обезопасить недвижимость от риска утраты права собственности. Для новостроек полис не нужен, пока строительство не окончится и объект не введется в эксплуатацию.

Чем поможет страхование титула?

Страхование права собственности защищает и банк, и самого заемщика. Если после заключения сделки встал вопрос о ее недействительности, то возникает страховой случай – компания-страховщик обязана выплатить неустойку. Речь идет о следующих проблемах с титулом:

• квартира была продана по поддельной доверенности, и настоящий владелец требует вернуть незаконно присвоенное имущество;
• сделку заключал недееспособный, частично дееспособный или невменяемый продавец (сюда же относится и введение прошлого собственника в заблуждение);
• предыдущий собственник завладел имуществом путем обмана, мошенничества, шантажа или угроз;
• при продаже квартиры продавец не понимал последствий своего решения, ему угрожали или заставляли;

Ипотека признается недействительной, если в процессе оформления титула был нарушен закон или интересы других владельцев недвижимости.

• один из супругов заключил сделку без согласия второго;
• в рамках сделки нарушились права несовершеннолетнего (ребенок вправе оспорить договор, если при покупке новой жилплощади родители не выделили ему долю);
• человек платил аренду и реализовал недвижимость без ведома рентополучателя;
• недвижимость продана одним из наследников без согласия других заинтересованных лиц (другие родственники не знали о правах на имущество, поэтому не обратились к нотариусу).

В любой из перечисленных ситуаций купля-продажа недвижимости признается незаконной: квартира снимается с обременения и возвращается настоящему владельцу. Но при страховании титула заемщик не теряет свои деньги – их оплачивает страховая компания в установленном порядке.

Приобретаем титульную страховку

Страхуется титул в стандартном порядке. Процесс покупки такого полиса не отличается от приобретения личной или имущественной страховки. Инструкция следующая:

• выбрать страховщика из числа аккредитованных в банке организаций (список предоставляется ФКУ в процессе оформления рефинансирования);
• подготовить требуемые документы (паспорт, договор купли-продажи, правоустанавливающие бумаги, экспертное заключение оценщика);
• написать заявление на страхование титула;
• обратиться к выбранному страховщику с пакетом документов;
• узнать стоимость полиса и порядок оплаты;
• заключить страховой договор;
• оплатить страховку;
• получить на руки полис, копию страхового договора и квитанцию об оплате страховой премии (их необходимо хранить вплоть до окончания действия финансовой защиты).

Стоимость титульной страховки зависит от рыночной цены, приобретаемой в ипотеку недвижимости!

Стоимость полиса определяется в индивидуальном порядке. На конечную цену влияют сразу несколько факторов:

• количество совершенных с квартирой сделок и их разновидность;
• частота смены собственников;
• оценочная стоимость имущества;
• риск утраты титула;
• взимаемый страховщиком процент.

Как правило, компания просит 0,5-1% от стоимости закладываемой недвижимости. Многие организации завышают процент, если риск потери титула очень высокий. Окончательные расчеты узнаются в момент подписания страхового договора.