Обязательно ли страховать титул при ипотеке?

Обязательно ли страховать титул при ипотекеСегодня заемщики все чаще обсуждают необходимость титульного страхования при ипотеке. Дело, действительно, нужное, но стоит полис дороговато. Если прибавить эти расходы к обязательной страховке недвижимости от рисков повреждения и утраты, сумма выйдет немаленькая.

Придется ли застраховать титул при оформлении кредита, или это личное дело каждого заемщика? Получится ли отказаться от покупки полиса? В чем смысл данного вида страхования? Разберемся в нюансах.

Можно ли отказаться от подобной страховки?

При оформлении ипотеки банк предложит оплатить комплексное страхование. Туда будет входить как обязательная страховка недвижимости, так и добровольная: жизни, здоровья и титула. Нужно ли соглашаться на подобную услугу?

Отказаться от страховки недвижимости нельзя. Данное требование подкреплено законом. Заемщик обязан застраховать залоговый объект от рисков повреждения или полной гибели. Без этого полиса ипотеку не выдадут.

Титульное страхование при ипотеке добровольное, оформляется по желанию заемщика.

Некоторые банки, для сохранения минимальной ставки по ипотеке, требуют комплексное страхование, вместе с титулом. Например, ВТБ. У Сбербанка все обстоит проще – там достаточно оплатить добровольную страховку жизни и здоровья, чтобы избежать повышения годовой.ВТБ страхование

Поэтому нужно уточнять требования в конкретном ФКУ. Обычно комплексное страхование выгодно заемщику, так как банк предлагает сниженную ставку по ипотеке. В итоге клиент оказывается надежно защищен ото всех возможных рисков, так еще и экономит на переплате по кредиту.

Поэтому не нужно сразу отказываться от личного и титульного страхования. Лучше рассчитать оба варианта: каким будет платеж и переплата как со страховкой, так и без нее. После этого уже принимать решение.

В чем смысл страхования титула?

Что представляет собой страхование титула? Оно защищает интересы страхователя при утрате права собственности на приобретенный объект недвижимости. То есть если по каким-то причинам сделка признается недействительной, страховщик возвращает покупателю деньги.

В случае признания судом сделки купли-продажи недействительной, компания-страховщик покроет убытки, понесенные приобретателем квартиры.

Почему сделку могут аннулировать? Случаев в судебной практике предостаточно. Обычно так происходит, если:

  • продавцом выступал недееспособный гражданин;
  • не было получено согласие супруга на распоряжение общим имуществом;
  • расчеты произошли под влиянием угроз или по стечению тяжелых обстоятельств и пр.

Основные риски возникают в течение срока исковой давности. То есть первые три года владения заинтересованные лица могут оспорить сделку. После можно перестать страховать титул.разорвал документы

Во сколько обойдется полис? Тариф по титульному страхованию невысокий – в среднем 0,3% от суммы сделки. Если квартира приобретается за 6 миллионов рублей, страховой взнос составит 18000 рублей в год.

Практически все банки поднимают годовую ставку на 1-2% заемщикам, отказывающимся от страхования жизни, здоровья и титула. Рассчитаем, выгодно ли оформлять жилищный кредит, не оплачивая добровольную страховку.

Предположим, сумма займа 6 млн. руб. Ставка с комплексным страхованием 16,4%, без него – 17,4%. Срок кредита – 25 лет. Ежемесячный платеж составит:

  • 83420 руб. со страховкой;
  • 88170 руб. без полиса.

Без страхования титула, жизни и здоровья ежемесячно придется переплачивать банку 4750 рублей. За год это 57 тысяч рублей. Гораздо выгоднее оплатить полис и получить дополнительную защиту от многих рисков.

Заменит ли сертификат защиты сделки титул?

Иногда покупателю жилплощади предлагают оформить сертификат защиты сделки. Это – альтернатива страхованию титула. Данную услугу придумали банки совместно с крупными риелторскими организациями. Как это работает?

На этапе согласования банком объекта недвижимости гарантирующая компания проверяет документы, предоставляемые продавцом. На основании экспертизы выдается заключение о безопасности сделки. Происходит передача денег и перерегистрация права собственности на новое лицо.

Что дает подобная процедура? Сертификат защиты сделки гарантирует возмещение потерь покупателю в случае утраты приобретенного права собственности на квартиру. Принцип действия здесь такой же, как при страховании титула.

Гарантия имеет срок действия. Обычно сертификат возмещения оформляется на 1 год. На самом деле, это слишком короткий промежуток. Судебные тяжбы растягиваются на более продолжительный период, и бумажка оказывается бесполезной.сертификат защиты сделки

Приведем пример из судебной практики. Жителю Самары сертификат защиты сделки не помог. Судебное разбирательство растянулось практически на 2 года. По решению суда договор купли-продажи был расторгнут, а право собственности аннулировано. Поэтому если и оформлять гарантию, то минимум на 3 года.

Список рисков, от которых защищает сертификат, гораздо скромнее, чем при титульном страховании. Обычно он актуален только, если:

  • право собственности оспаривают наследники;
  • сделку оспаривают супруги, которые не давали согласие на продажу недвижимости;
  • возникли споры о приватизации;
  • разбирательство запущено лицом, имеющим преимущественное право покупки объекта (касается долей и комнат в коммуналке);
  • спор возник из-за ареста, уже имеющегося на момент совершения сделки, но еще не отображенного в выписке из ЕГРН.

У сертификатов на возмещение есть как плюсы, так и минусы. Начнем с преимуществ.

  • Покупатель получает юридическое заключение о безопасности сделки. Это может помочь в суде. Будет видно, что человек сделал все возможное, чтобы проверить «чистоту» недвижимости. Страховщики такой оценки не дают.
  • В сертификате может быть предусмотрена защита от рисков подселения. Например, отказника от приватизации.

Какие минусы у подобного способа защиты интересов покупателя?деньги в руках

  • Деятельность страховых компаний контролирует Центральный Банк, за нарушения они могут лишиться лицензии. Страховщики обязаны формировать резервы под все имеющиеся полисы, отчитываясь о проделанной работе каждый квартал. То есть маловероятно, что организация откажется выплачивать возмещение по причине отсутствия денег. А вот риелторская фирма может так поступить.
  • Крупные страховщики располагают большим уставным капиталом, чем риелторские компании. Они более стабильны и финансово устойчивы.

Многим заемщикам проще ежегодно продлять страхование титула, чем единовременно оплачивать сертификат защиты сделки. Поэтому решать, на каком варианте остановиться, нужно индивидуально. В любом случае, такая защита не будет лишней.

Когда страхование титула не имеет смысла?

В некоторых ситуациях страховка не поможет. Бывают случаи, когда страховщик не возмещает расходы даже при наличии полиса титульного страхования ипотеки. Разберемся, из-за чего чаще всего отказывают в покрытии убытков.

  • При оформлении договора страхователь озвучил неверную информацию. К примеру, он был осведомлен, что продавец покупал квартиру в браке, но в ДКП и анкете страховщика прописал только одного собственника, указанного в документах.
  • Собственником было совершено противоправное действие. Например, суд постановил, что квартира была получена новым владельцем в качестве взятки. Тогда сделку признают недействительной, и никакой выплаты по страховке не будет.судебная позиция по страховке
  • Продавец или покупатель не понимал последствий сделки. Сюда относятся случаи наркотического или алкогольного опьянения.
  • Новый собственник сделал в квартире перепланировку, которую не получилось узаконить. Органы местного самоуправления могут обратиться в суд, и на основании полученного решения выставить жилплощадь на аукцион.
  • Если право собственности было утеряно вследствие войны, забастовки, ядерного взрыва. Здесь тоже получить возмещение по страховке не получится.
  • Суд признал покупателя недобросовестным. Причем формулировка в решении должна быть именно такой. Это достаточно редкие случаи.

Иногда сделка аннулируется из-за того, что продавец подвергается процедуре банкротства. К примеру, жилье было куплено, но через полгода кредиторы инициировали банкротство. Суд может признать сделку недействительной. Данный риск обычно входит в покрытие по страховке титула, но не у всех компаний. Поэтому лучше уточнять этот вопрос.

В договоре страхования устанавливается перечень событий, при наступлении которых исполнитель может отказать в выплате.

Страховщик в индивидуальном порядке может расширять или сокращать список оснований для отказа в выплате. Например, парень получил квартиру по наследству. Оформил дарственную на свою невесту. Спустя несколько месяцев девушка собралась продавать квартиру. Страховщик отнесет подобную сделку к высокорисковым и увеличит перечень нестраховых событий.

И, напротив, если квартира приобретается у застройщика. Из договора страхования можно будет убрать риски, связанные с наследованием имущества предыдущим собственником. Поэтому документы составляются индивидуально.