Требования военной ипотеки к дому

В рамках военной ипотеки допускается приобрести квартиру на первичном и вторичном рынке, либо дом/таунхаус. Земельный участок тоже должен быть в собственности продавца. И это не единственный критерий, по которому оценивается покупаемое жилье.

Какие предъявляются требования к дому по военной ипотеке? Кто будет оценивать планируемый к покупке объект? Какие документы придется предоставить до выхода на сделку и после? Разберемся в нюансах.

Со стороны банка

При оформлении военной ипотеки объект недвижимости проверяется не один раз. Покупаемый дом оценивается ФГКУ «Росвоенипотека» и банком-кредитором.  Поэтому сроки одобрения жилья часто затягиваются. Военнослужащему придется собрать два комплекта документов, для каждого из участников сделки.

Начнем с требований к объекту, предъявляемых банком. По каким критериям проверяется земельный участок, на котором построен дом?

• Земля, на которой стоит дом, должен находиться в собственности продавца, не в аренде.
• Земельный участок должен быть выделен в натуре, с присвоением кадастрового номера.
• Участок должен относиться к землям населенных пунктов.
• Если приобретается таунхаус, земля не должна быть в долевой собственности.
• Земля не должна иметь статус особо охраняемой природной территории.

Отдельные требования банк предъявляет к жилому дому.

• Постройка должна быть пригодна для круглогодичного проживания.
• К дому должны иметься подъездные пути.
• Обязательно наличие коммуникаций: электроснабжения, центральной или локальной канализации/водоснабжения, системы отопления.
• Среди допустимых материалов стен: камень, кирпич, панели, монолитные блоки, бетон.
• В доме должен быть отдельный санузел с установленным оборудованием.
• В выписке из ЕГРН объект должен быть обозначен как «Жилое помещение» или «Жилой дом», иметь износ не более 50%.

Приобретаемый в ипотеку дом не должен иметь незарегистрированных пристроек, существенных дефектов конструкции.

В ходе оценки объекта специалисты обязательно смотрят на внешний вид дома, наличие повреждений конструктивных элементов, которые могут привести к аварийности. Вся эта информация отражается в отчете. Если банку что-то не понравится, здание не одобрят.

Также в качестве залога банк не примет объект, в котором прописаны лица, ранее отказавшиеся от приватизации данного помещения. Это очень рискованно, снять с регистрации таких жильцов в будущем может оказаться проблематично и даже невозможно. Данные объекты не стоит рассматривать для покупки.

В принципе, требования у банка стандартные. Они ничем не отличаются от предъявляемых при оформлении гражданской ипотеки. Одобрение объекта занимает от 1 до 10 рабочих дней.

Что касается требований к заемщику, здесь все проще, чем при оформлении гражданской ипотеки. Банку не важен доход клиента. Необходимо, чтобы заявитель был участником накопительно-ипотечной системы и достиг возраст 21 года.

Со стороны Росвоенипотеки

Все военнослужащие по контракту становятся участниками накопительно-ипотечной системы. Начисление взносов, постановку в реестр, выдачу свидетельств осуществляет ФГКУ «Росвоенипотека». Учреждение также проверяет объекты, планируемые к покупке в рамках программы.

У «Росвоенипотеки» свои требования к объекту. Они дублируют критерии банка. При этом есть и особые, на которых стоит заострить внимание.

• Одновременно должна происходить покупка и дома, и земельного участка (если здание расположено на двух участках, приобретаются оба). Сделка не пройдет, если продавцу принадлежит только часть земли.
• У объекта недвижимости не должно быть никаких обременений, правопритязаний. В отношении собственника дома не должно вестись судебных разбирательств.
• Не должно быть долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг.
• Обязательно наличие кадастрового паспорта объекта.
• У покупателя должна иметься возможность зарегистрироваться по месту жительства.
• Дом должен быть пригоден для постоянного проживания по санитарным и техническим нормам.

«Росвоенипотека» одобряет объект недвижимости от 10 до 30 рабочих дней.

Планируя покупку дома, нужно внимательно выбирать объект. Это должно быть здание с земельным участком, подъездными путями и всеми коммуникациями. Важно, чтобы постройка не была аварийной.

Участок должен относиться к землям населенных пунктов. В противном случае объект не одобрят. Также необходима возможность постоянной регистрации заемщика в покупаемом доме.

Бумаги, которые потребуются при приобретении дома

При покупке любой недвижимости в ипотеку понадобится собирать целый пакет документов на объект. Неважно, квартира это или частный дом. Какие бумаги потребуются, если жилье приобретается у частного лица?

• Правоустанавливающая документация на объект. Это выписка из ЕГРН и бумаги, подтверждающие возникновение и переход права собственности (например, договор купли-продажи). И на дом, и на участок земли.
• Отчет об оценке недвижимости (с расчетом рыночной и ликвидационной стоимости дома).
• Выписка из домовой книги с перечнем зарегистрированных в жилом помещении лиц.
• Заявления от каждого зарегистрированного, с обязательством выписаться в установленные сроки.
• Паспорта всех продавцов.
• Справка из ЗАГСа, подтверждающая, что на момент приобретения жилплощади собственник не состоял в браке.
• Согласие на продажу объекта супругой/супругом (составляется у нотариуса). Если на момент покупки дома лица находились в законном браке.

Если продавцом выступает юридическое лицо, пакет документов будет дополнен. Что потребуется предоставить в банк и в «Росвоенипотеку»?

• Копии учредительных документов, в которых будут все зарегистрированные изменения и дополнения на текущую дату.
• Бумаги, подтверждающие полномочия представителя юрлица (копия приказа о назначении на руководящую должность, доверенность и пр.).
• Письмо юрлица о том, что проводимая сделка не является для организации крупной, или сделкой с заинтересованностью. Если она считается таковой, потребуется решение органа управления юридического лица с одобрением предстоящей продажи.

Это дополнительные бумаги, которые обязательно представляет юридическое лицо. Копии документов должны быть заверены подписью уполномоченного представителя организации или нотариусом. Только при наличии всей документации банк и «Росвоенипотека» приступят к рассмотрению объекта.

Зачем такая полная проверка? Приобретаемый в рамках военной ипотеки дом будет находиться в залоге у кредитора и у ФГКУ «Росвоенипотека». Поэтому все документы тщательно анализируются. Объект должен иметь «прозрачную» историю и быть ликвиден.

Помимо документов на квартиру, заемщик по военной ипотеке должен предоставить в банк:

• свидетельство, подтверждающее право участия в накопительно-ипотечной системе;
• паспорт;
• СНИЛС и ИНН.

В «Росвоенипотеку», помимо «квартирных» документов, предоставляется:

• подписанный участником НИС проект договора целевого жилищного займа;
• заверенная кредитором копия ипотечного договора;
• копии всех страниц паспорта заемщика.

Все эти документы необходимы для того, чтобы военнослужащего выпустили на сделку. После перерегистрации права собственности на дом и земельный участок заемщик должен предоставить в банк и ФГКУ «Росвоенипотека»:

• ксерокопию ДКП объектов с печатью Росреестра (это подтвердит государственную регистрацию ипотеки в силу закона);
• выписку из ЕГРН (собственником будет заемщик, но с указанием обременения в пользу банка и Российской Федерации).

Как происходят расчеты в рамках военной ипотеки? После одобрения объекта и подписания кредитного договора банк перечисляет деньги продавцу. До этого ФГКУ «Росвоенипотека» направляет кредитору накопленный на счете военнослужащего первоначальный взнос. Ежемесячные платежи вносятся государственным учреждением.

Сумма месячного платежа по ипотеке не может превышать 1/12 накопительного взноса участника НИС. В 2024 году его размер 365346 руб., или 30445 руб. в месяц. Прогнозная величина на 2025 год – 381800 руб. (или 31816 ежемесячно).

Когда Росвоенипотека может отказать в заключении соглашения

Иногда государственное учреждение отказывает участнику НИС в одобрении объекта. И это нередкая ситуация. Почему так может произойти? Разберем основные причины.

• Военнослужащий предоставил на рассмотрение неполный пакет документов, либо в каких-то бумагах были обнаружены ошибки. Поэтому лучше сразу сверять собранные справки и выписки с запрашиваемым перечнем, это ускорит процесс одобрения, ничего не придется доносить.
• Выявлено превышение суммы ЦЖЗ над рыночной стоимостью приобретаемого объекта (иногда продавцы, по просьбе покупателей, сильно «задирают» цену на свой дом, чтобы разницу потом отдать наличкой). Такие действия запрещены, поэтому в выдаче ипотеки откажут.
• Индивидуальный жилой дом не соответствует санитарным и техническим нормам. Отсутствует электроснабжение, нет прочих коммуникаций.
• Дом признан ветхим или аварийным, подлежащим сносу.
• Жилое здание стоит на земельном участке, не относящемся к землям населенных пунктов.
• Выявлено, что на покупаемом объекте недвижимости есть обременения, либо, например, действующий собственник проходит процедуру банкротства.
• Участок, на котором построен дом, находится в долгосрочной аренде, а не в собственности продавца.
• Документы были переданы в «Росвоенипотеку» уже после окончания действия свидетельства о праве на участие в НИС.
• Недвижимость слишком дорогая. Сумма, которую может платить государство, фиксирована. Срок погашения тоже ограничен временем прохождения воинской службы. Поэтому если денег, которые можно будет получить в рамках военной ипотеки, не хватит, с учетом всех расчетов, объект не одобрят.

Поэтому выбирать дом для покупки в рамках военной ипотеки нужно тщательно. Лучше сначала самостоятельно проверить его на соответствие всем требованиям. Это значительно ускорит процесс. Критерии оценки едины. Если возникают сомнения, можно обратиться за помощью к грамотному риелтору.

Если постоянно выбирать неподходящие объекты, оформление военной ипотеки растянется на неопределенный срок. Госучреждение будет рассматривать заявку в течение 10-30 суток, и отказывать в выдаче целевого жилищного займа. Поэтому рекомендуется проверять каждый понравившийся дом сначала самостоятельно.