Варианты досрочного погашения ипотеки

Имея на руках лишние деньги, люди задумываются, как лучше погасить ипотечный заем досрочно. Банки предлагают два варианта: уменьшить взнос или срок кредитования. Результат от каждого способа будет своим.

Разберемся с видами досрочного погашения ипотеки. Расскажем, какого эффекта получится добиться в первом и втором случае. Посчитаем выгоду на конкретном примере. Приведем реальные отзывы заемщиков, уже прошедших процедуру преждевременного закрытия кредита.

Как будем досрочно закрывать ипотеку?

Право закрыть ипотеку раньше срока есть у каждого заемщика. Оно закреплено Гражданским кодексом РФ. Для досрочного гашения кредита достаточно:

• закинуть на кредитный счет деньги;
• сформировать и направить кредитору заявление на досрочное гашение ипотеки.

Далее все зависит от условий кредитного договора. Какие-то финансовые учреждения списывают деньги в день поступления заявления, другие – в дату очередного платежа. Уточнить информацию можно, позвонив на горячую линию банка.

Вариантов досрочного гашения два, деньги можно направить либо на уменьшение взноса, либо на сокращение периода кредитования.

Некоторые заемщики совмещают оба способа. Прежде чем делать заявление на «досрочку», нужно определиться, какой ее вид будет предпочтительнее. Разберемся, в чем принципиальное отличие, какую выгоду удастся получить в первом и втором случае.

Для начала нужно понять, что экономию от преждевременного погашения можно получить только в первую половину ипотеки. Как раз здесь заемщик отдает банку практически все проценты, ведь ипотечные платежи рассчитываются по аннуитетной схеме. Дальше смысл будет только в том, чтобы поскорее рассчитаться с долгом, так как сократить переплату уже не удастся.

Допустим, деньги будут направлены на уменьшение периода кредитования. В данном случае платеж останется прежним, зато сократится срок ипотеки. При этом часть месячного взноса, покрывающая «тело» долга, увеличится.

Основная задолженность будет погашаться быстрее – по итогу процентов банку заплатите меньше. Экономия на переплате будет максимальной. Этот способ больше работает на перспективу, какой-то ощутимой выгоды для семейного бюджета в моменте не будет.

Когда деньги идут на уменьшение взноса. Здесь очевидна выгода в моменте – ежемесячно платить банку нужно меньше. Для некоторых заемщиков это будет более значимым преимуществом.

Взнос станет комфортнее. Но вот на покрытие основной задолженности будет уходить та же минимальная его часть, скорость погашения «тела» долга не изменится. Общая переплата, конечно, снизится, но не настолько, как в первом случае.

И, наконец, комбинированный способ. В данном случае заемщики, подстраховываясь, уменьшают взнос. Причем платят ежемесячно такую же сумму, как и раньше. Лишние средства каждый месяц направляют в досрочное гашение с изменением срока.

Так получается хорошо сэкономить на итоговой переплате. К тому же заемщики получают подстраховку. При ухудшении материального положения они смогут делать платеж по минимуму. Когда с деньгами все хорошо – платить сверху, и пускать лишнее на «досрочку».

Прежде чем выбирать способ досрочного гашения, лучше посчитать выгоду в первом и во втором случае. Сделать это можно с помощью кредитного онлайн-калькулятора. Разберем конкретный пример.

Допустим, семья покупает квартиру за 5 миллионов рублей с первоначальным взносом 1,5 млн. руб. Срок кредитования – 15 лет, ставка – 16%. При таких параметрах платеж составит 51400 руб., переплата за все время, если погашать заем строго по графику – 5,75 млн. руб.

Через 5 месяцев у семьи появляется возможность внести 400 тысяч руб. на закрытие долга. Если выбрать вариант с корректировкой срока, то ипотека сократится на 54 месяца. Платеж будет прежним – 51400 руб.

Что касается общей переплаты, после «досрочки» она будет уже 3,4 млн. руб., вместо изначальных 5,75 млн. Выгода здесь очевидна. Ипотека станет короче на 4,5 года, так еще и процентов отдавать нужно будет намного меньше.

Если направить деньги на корректировку взноса. Платеж станет 45500 рублей, то есть уменьшится почти на 6 тысяч. Как же будут обстоять дела с переплатой? Она составит 5,12 млн. руб. за 15 лет. Сократится показатель всего на 630 тысяч рублей.

Для каждого заемщика цель досрочного гашения будет своей. Если важнее изменить платеж, чтобы в моменте отдавать банку меньше, выбор будет очевиден. Когда финансовое положение позволяет, лучше направить деньги на корректировку срока. Это будет целесообразнее с экономической точки зрения.

Отзывы о досрочном закрытии ипотеки

Мнения заемщиков, о том, какой вариант досрочного погашения выбрать, часто расходятся. Кто-то предпочитает уменьшать платеж, другие – срок. Приведем реальные отзывы людей.

Максим Кайнер

Когда я задумался о досрочном закрытии ипотеки, попросил менеджера в банке просчитать, какую выгоду удастся получить при уменьшении взноса или срока. Специалист ответил, что точных подсчетов выполнить не сможет. Поэтому в данном вопросе мне пришлось разбираться самостоятельно.

В октябре 2017 года я оформил ипотеку в Росбанке, сумма кредита – 1100000 руб. Период погашения – 10 лет, ставка 11,9%. При таких условиях ежемесячный взнос составил 15719 рублей.

В мае 2021 года у меня появились 400 тысяч рублей, которые я решил пустить на досрочное гашение ссуды. Первое, что мне потребовалось прописать в приложении «РосбанкДом» – целиком или частично я закрываю кредит. При выборе второго способа нужно отметить, что планируется уменьшить, период или взнос.

Мне посоветовали сокращать срок. И в банке, и знакомые/друзья. При таком раскладе значительно уменьшается сумма переплаты. Кредитный калькулятор выдает такую же информацию.

Например, если бы я выбрал уменьшать срок, последний платеж был бы у меня в марте 2024 года, а не в октябре 2027 года. Переплата по ипотеке с 786 тысяч снизилась бы до 499 тысяч рублей. На первый взгляд – неплохо.

Также я решил просчитать второй способ. Платеж уменьшился бы с 15719 до 8261 руб. Переплата сократилась бы незначительно – с 786 до 612 тысяч рублей. Я думал, на чем же мне все-таки остановиться.

При таком расчете не учитывается, что можно уменьшить ежемесячный платеж, но продолжать перечислять ту же сумму, что и ранее. В этом и весь секрет. Я решил остановиться именно на таком способе.

Мне после досрочного погашения можно было платить 8261 рубль. Однако я продолжил вносить по 15719 рублей, и при этом каждый месяц направлял лишние деньги на покрытие «тела» долга. И тоже в счет уменьшения взноса.

Подобный метод досрочного погашения показался мне оптимальным. Во-первых, я снижаю собственные риски. При уменьшении срока я бы должен был продолжать вносить 15 тысяч рублей. Однако у меня не было уверенности, что за несколько лет ипотеки я не заболею, не лишусь работы. Поэтому гораздо комфортнее для меня было уменьшить взнос.

Лучше всего досрочным погашением уменьшить взнос, но продолжать каждый месяц вносить на счет ту же сумму, что и ранее.

Таким образом каждый месяц я делал частичное закрытие долга минимум на 7500 рублей. Постепенно платеж уменьшился до смешной суммы. К марту 2024 года он составлял 115 рублей. Поэтому я внес оставшиеся 4109 руб. и погасил ипотеку.

Какой получился эффект? В принципе, я закрыл ипотеку как раз к марту 2024 года (в это же время платежи завершились бы, если первое мое досрочное гашение в 400 тысяч посчиталось в уменьшение срока). Переплатил я банку процентами столько же.

Зато мне было комфортнее психологически. Я все равно вносил прежние 15719 рублей, но осознавал, что при ухудшении материального положения смогу платить по минимуму. Например, в мае 2023 обязательный взнос составлял 3700 рублей, то есть в «досрочку» уходило 12 тысяч.

Единственное, что мне было некомфортно – необходимость каждый месяц ездить в банк и подавать заявление на досрочное гашение. Поэтому я завел карточку в Росбанке и привязал ее к ипотечному счету. Так мне удалось избежать лишних издержек времени и денег на дорогу до отделения, заявку с того момента формировал в приложении. Это отнимало полминуты.

Однако есть нюансы. В некоторых банках установлена минимальная сумма досрочного погашения. Так, у моих друзей она составляла 30% от платежа, у других была фиксирована – не менее 50 тысяч рублей. Отдельные ФКУ берут комиссию за такую операцию. Мне с Росбанком повезло – подобных ограничений не было.

Romul12, Ростов-на-Дону

Оформил ипотеку в ВТБ. Поначалу все устраивало, менеджеры хорошо консультировали, отвечали на вопросы. Проблемы начались уже в первый месяц.

Подошла дата платежа. Списали деньги согласно графику, практически вся сумма ушла на покрытие процентов. Я хотел уже здесь сделать частичное погашение, но мне сказали, по правилам банка данная процедура не допустима в первый платежный период (у меня он с 20 по 28 число).

Выжидаю 10 дней (их я уже, получается, потерял), и подаю заявление на частичное погашение, с сокращением срока. Сегодня, зайдя в приложение банка, я неприятно удивился. 27000 рублей пошло на закрытие долга, а 4 тысячи с копейками – на покрытие процентов.

Какие вообще могут быть проценты при досрочном гашении? Их я готов платить согласно графику, а лишние деньги направлять именно в основной долг. Получилось, что ВТБ у меня «украл» практически 2 месяца. На них бы и сократился срок, если бы заявление приняли сразу, а не через 10 дней, и, если бы не отнимали сумму процентов.

Я это так не оставлю. Конечно, разница для меня не критичная, но принципиальная. Я готов возвращать ипотечный долг, но требую честности со стороны банка. Пока пересчитывать кредит мне не хотят. В крайнем случае придется обращаться в ЦБ и Прокуратуру.

Олеся, Екатеринбург

Купили квартиру в ипотеку вместе с мамой. Когда появились свободные 200 тысяч рублей, решили пустить их на досрочное гашение. Я изучила информацию, и пришла к выводу, что выгоднее уменьшать срок.

Моя мама – женщина в возрасте, даже не стала пытаться понять мою позицию. Сказала, что будем уменьшать платеж. Убедила тем, что в жизни может произойти всякое, и чем меньше будет взнос, тем спокойнее нам.

Так и сделали. Платеж сократился практически на 5 тысяч рублей. При возможности я все равно делаю взнос, как и раньше, а разницей досрочно гашу ипотеку, уменьшая срок. В принципе, так действительно комфортнее.