Как рефинансировать ипотеку на строящееся жилье?

Когда вы берете ипотеку на строящееся жилье, там действуют несколько другие правила, нежели когда вы оформляете ипотеку на квартиру во вторичном фонде или в новостройке, уже сданной в эксплуатацию. С рефинансированием то же самое, рефинансирование ипотеки на строящееся жилье имеет свои тонкости и нюансы, с которыми хорошо бы разобраться.

Особенности перекредитования ипотеки на строящийся объект

Приобретая вторичку или квартиру в новостройке, вы сразу же получаете право собственности на нее. С ипотекой на строящееся жилье все по-другому, так как согласно Федеральному Закону 214-ФЗ права собственности дольщик еще не имеет, для него актуален только договор долевого участия (ДДУ), согласно которому он наделен правом требования. Соответственно, рефинансирование ипотеки тоже будет проводиться с учетом и на основании именного этого договора.

Внимание! Рефинансирование кредита на строящееся жилье предполагает двойной залог, залог самого права собственности по ДДУ, а также залог недвижимости после того, как строящийся объект сдастся в эксплуатацию, а право собственности на него будет официально зарегистрировано.

При желании рефинансировать ипотеку, необходимо проверить, аккредитован ли объект вашей недвижимости у потенциального кредитора. Если он не значится в реестре, получить одобрение будет крайне проблематично.

Понадобится предоставить два отчета о рыночной стоимости приобретаемой недвижимости. Первый — о стоимости прав требования на этапе строительства, второй — о стоимости самого объекта после ввода в эксплуатацию.

Высок ли риск отказа?

Риск отказа есть всегда, и банки имеют право отказать на любом этапе, пока не подписан кредитный договор. Обычно это происходит на этапе анализа документов, реже — при подаче предварительной заявки. Причины расписывают в официальном письме заемщику.

Причин, по которым могут отказать, не счесть. Иногда они очевидны: кредитная история не очень, репутация заемщика была чем-то подпорчена. А иногда банку просто не нравятся характеристики строящегося жилья или оно не подпадает под установленные банком требования.

Чаще всего, отказ в рефинансировании можно получить из-за того, что:

• рефинансирование этой ипотеки уже проводилось ранее;
• имеется задолженность (или имелась за последние 180 дней);
• размер займа не соответствует установленным банком требованиям;
• рефинансируемый кредит оформлен позднее, чем полгода назад;
• при заполнении анкеты была совершена ошибка или допущена опечатка.

Если вам отказали единожды, не отчаивайтесь, срок действия отрицательного решения составляет 2-3 месяца. Если в течение этого времени вы устранили причины, приведшие к отказу, можно попытаться рефинансировать ипотеку снова. Но если заемщик совсем не соответствует требованиям, отказ может длиться бессрочно.

Система требований

Фактически для рефинансирования ипотеки нужно соответствовать тем же требованиям, что предъявляет банк для оформления обычного кредита или ипотеки. Ну и, конечно, быть добросовестным плательщиком. Список объективных требований самый обычный.

• Российское гражданство.
• Положительная кредитная история (отсутствие задолженностей и просрочек на протяжении полугода).
• Возраст от 21 года на момент получения и до 65-70 лет на момент закрытия кредита.
• Трудовой стаж не менее полугода на текущем месте работы и не менее года за последние 5 лет.

Что касается требований к объекту недвижимости, то это нужно уточнять непосредственно у кредитора. Банк может ограничивать года постройки, расположение и даже внутреннюю планировку жилья. Размер рефинансируемого кредита тоже жестко лимитируется (обычно есть минимальная сумма и максимальное значение в процентах от покупаемой недвижимости).