Стоит ли покупать квартиру в ипотеку сейчас?

Многих людей интересует вопрос: стоит ли сейчас брать ипотеку? Ключевая ставка выросла, поэтому жилищные займы выдаются под очень высокий процент. Ежемесячные платежи оказываются неподъемными для большинства граждан.

Что делать, если вопрос с жильем стоит очень остро? Покупать квартиру в ипотеку или подождать? Что будет с ключевой ставкой дальше? Каково мнение экспертов в данной ситуации, есть ли благоприятные прогнозы? Разберемся в нюансах.

Выгодна ли в данный момент ипотека?

На сегодняшний день вопрос с оформлением ипотеки действительно стоит очень остро. Ключевая ставка, установленная ЦБ, составляет 16%, это значит, что любые кредиты будут выдаваться под еще больший процент. Не считая льготных программ кредитования.

Без изменений остались ставки в рамках программ с господдержкой. Поэтому в последнее время вырос спрос на новостройки. Люди, имеющие право на получение льготной ипотеки, берут кредит под низкий процент.

Например, в рамках «Дальневосточной ипотеки», купить жилье в новостройках можно по ставке от 2% на весь срок кредита. Также можно воспользоваться «Семейной ипотекой», здесь годовая составит 6%. Специалисты, работающие в IT-отрасли, могут приобрести квартиру под 5%.

Обострилась ситуация именно на рынке вторички. Действие льготных программ не распространяется на квартиры вторичного рынка (за исключением объектов, расположенных в сельской местности). Предлагаемые банками ставки по ипотеке – от 16,4%. Это минимум, в большинстве случаев реальная годовая выше на 1-3%.

Сегодня минимальная ставка по ипотеке на покупку вторички – 16,4%, в среднем годовая будет 17-19%.

Для более ясного понимания ситуации рассмотрим условия ипотечных программ Сбера, ВТБ и Альфа-Банка. Также рассчитаем, какой будет сумма ежемесячного платежа, если квартира покупается, например, за 5 миллионов рублей.

Больше всего ипотечных сделок приходится на Сбербанк. Финансовое учреждение предлагает получить до 100 миллионов рублей на покупку вторички. Минимальная процентная ставка в рамках программы – 16,7%, базовая – 19,3%.

Прочие условия ипотечного кредитования в Сбере:

• сумма займа – от 300 тысяч до 100 миллионов рублей;
• период погашения – до 30 лет;
• «первоначалка» – от 10,1% (допускается использовать маткап).

Снижают величину базовой ставки скидки:

• -1%, если заработная плата приходит на карточку Сбера;
• -0,3% при покупке квартиры через сайт ДомКлик;
• -0,3% при электронной регистрации сделки;
• -0,3% при подтверждении дохода выпиской из Социального Фонда РФ.

С помощью кредитного калькулятора несложно посчитать, каким будет ежемесячный платеж по планируемой ипотеке. Предположим, квартира покупается за 5000000 рублей, накоплен первоначальный взнос 755 тысяч. Срок погашения средний – 20 лет.

В подобной ситуации, при ставке 19,2%, ежемесячный платеж составит 69400 рублей. Банк выдаст 4245000 рублей, при этом переплата за 20 лет погашения составит 12430000 рублей. Минимальный доход заемщика для одобрения ипотеки должен составлять 91 тысячу рублей (и то, если у вас нет обязательств перед другими кредиторами).

Обращаясь в ВТБ, можно рассчитывать на ставку от 16,4%. К базовой годовой предусмотрены надбавки:

• +0,2%, если кредит менее 25 млн. руб. для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, 10 млн. руб. для прочих регионов России;
• +0,3% при отказе от подачи заявки онлайн и электронной регистрации сделки;
• +1,2%, если стартовый взнос по ипотеке менее 20%;
• +1% при отказе от добровольного страхования жизни, здоровья заемщика и титула;
• +1%, если не предоставляются бумаги о доходах и трудовой занятости.

Условия ипотечного кредита в ВТБ, выдаваемого для покупки вторички:

• сумма – 100000000 руб.;
• период погашения – до 30 лет;
• «первоначалка» – от 15,1%;
• годовая ставка – от 16,4%.

Каким будет платеж при кредитовании в ВТБ? Возьмем те же параметры: стоимость жилья 5 миллионов, накопленный первоначальный взнос 755 тысяч, срок – 20 лет. При ставке банка 16,7%, взнос составит 61300 руб. Меньше, чем в Сбере, но все же много за заем в сумме 4,245 млн. руб. Общая переплата за весь срок будет 10 миллионов 470 тысяч рублей.

Что предлагает Альфа-Банк? Ипотека на покупку вторички выдается по ставке от 17,09% годовых. Здесь первоначальный взнос должен составлять минимум 20,1% от стоимости жилья. Основные условия программы:

• сумма – до 70 миллионов рублей;
• период кредитования – до 30 лет.

Какие скидки к базовой процентной ставке предусмотрены в Альфа-Банке:

• -0,4% зарплатным клиентам;
• -0,3% за оформление ипотечной заявки онлайн;
• -0,2% для клиентов Alfa Only;
• -0,3% при покупке квартиры у ключевого партнера Альфа-Банка.

Рассчитаем ипотечный платеж на кредитном калькуляторе Альфа-Банка. Здесь минимальный первоначальный взнос – 20,1%. При стоимости квартиры 5 миллионов рублей, в кредит нужно будет взять 3995000 руб. При ставке 17,09% и сроке 20 лет, ежемесячный взнос будет 59 тысяч рублей. Итоговая переплата за период – 10,1 млн. руб.

Банки значительно снижают ставку по ипотеке при оплате клиентом добровольной страховки, большом первоначальном взносе, подаче заявки онлайн и электронной регистрации сделки.

Так стоит ли думать о займе сейчас? Сегодня эксперты рекомендуют брать именно льготную ипотеку с господдержкой, от оформления дорогого кредита на вторичку лучше отказаться. Если есть возможность, следует подождать снижения ключевой ставки ЦБ, тогда подешевеют и ссуды.

Сейчас ипотека действительно дорогая. Из расчета видно, что даже при сумме кредита 4 миллиона рублей на 20 лет, ежемесячный взнос составит от 60000 рублей. Сегодня можно планировать покупку новостроек по льготным программам – здесь условия не поменялись. А вот приобретать готовое жилье без острой необходимости не рекомендуется – эксперты прогнозируют снижение ключевой ставки ЦБ во второй половине 2024 года.

Как быть, если первоначальный взнос накоплен?

Допустим, покупка квартиры для вас не первоочередная задача, и вы не против подождать несколько месяцев до улучшения экономической ситуации. Если на руках имеется первоначальный взнос, нужно принять меры по сохранению покупательной способности денег на период ожидания.  Инфляция обесценит накопления, поэтому лучше не пускать ситуацию на самотек.

Куда можно вложить 700-800 тысяч рублей? Есть несколько вариантов. Самый безрисковый – открыть депозит в банке и положить деньги на счет.

Подорожали не только кредиты, но и депозиты – поэтому, разместив деньги на вклад, можно получать хороший доход.

Сегодня краткосрочные депозиты можно открыть во многих банках. Например, в ВТБ есть вклад «Выгодное начало» со ставкой 16%. Оформляется он на 181 день. Положив 750 тысяч на счет, удастся заработать 61300 рублей за период. Так первоначальный взнос увеличится, а платеж по будущей ипотеке станет еще меньше.

Риски в данном случае минимальны. Все вклады размером до 1400000 руб. застрахованы АСВ. Поэтому, даже если банк лишат лицензии, свои деньги вы получите в полном объеме.

Следующий вариант – купить валюту. Сделать это можно в любом банке. Обычно деньги вкладывают в доллары или евро. Сегодня, несмотря на геополитическую обстановку, обмен большинства денежных единиц происходит свободно.

Если смотреть на динамику валютной пары «доллар – российский рубль», то за год, с марта 2023 года по март 2024 г., он вырос с 74,9 до 90,8 руб., то есть на 21,2%. Евро с 79,5 до 98,5 руб., или на 23,9%. Данный пример показывает, что покупка валюты может стать хорошим вариантом для размещения накопленных средств.

Следующий вариант – покупка ценных бумаг. Можно рассмотреть облигации или акции надежных компаний, российских или зарубежных. Такое вложение – один из самых распространенных способов увеличить капитал.

Облигации менее рискованны. Доход по ним фиксирован, но обычно он небольшой. Вложение в долговые ценные бумаги помогает сохранить капитал, увеличив его хотя бы на уровень инфляции.

Акции – более рискованны. Однако их доходность обычно выше, чем по облигациям или вкладам, и уж точно превышает процент инфляции. Покупая эти ценные бумаги, вы делаете вложение в работающий бизнес. Компания, при распределении прибыли в виде дивидендов, обязательно перечислит долю каждому акционеру.

Также инвестор может получить прибыль от роста цены акции. Купить дешевле, продать дороже. Здесь нужно будет отслеживать ситуацию на рынке ценных бумаг.

Еще один возможный вариант – вложить деньги в драгоценные металлы. Инвестировать можно как фактически покупая золотые украшения, монеты или слитки, так и используя биржевые инструменты. Нематериальное золото гораздо удобнее – у владельца не будет проблем с ликвидностью и хранением.

И, наконец, можно попробовать открыть бизнес по франшизе. Но это – достаточно сложный и рискованный способ увеличить капитал. Если вы планируете оформлять ипотеку через полгода-год, ваша задумка может не успеть окупиться. Поэтому нужно тщательно продумать проект.