Что лучше: ипотека или кредит под залог недвижимости?

Очень часто сделки по покупке жилплощади проходят с привлечением заемных средств. Не всегда это стандартная ипотека. Достаточно распространены кредиты под залог имущества. Финансовые учреждения выдают деньги, принимая в обеспечение подходящий объект, а человек уже потом приступает к поиску квартиры.

Что предпочтительнее взять, ипотеку или кредит под залог недвижимости? Каковы преимущества у первого и второго варианта? Разберемся в ситуации на конкретном примере, сравнив программы, предлагаемые банком ВТБ.

Заем под залог квартиры или обычная ипотека: что выгоднее?

Многие люди задумываются, что оформить выгодней, стандартную ипотеку или заем под залог уже имеющейся квартиры. Здесь нужно анализировать каждую конкретную ситуацию. Для начала стоит изучить условия и первой, и второй программы. Посмотрим, что предлагает ВТБ.

Заем под залог квартиры нецелевой. Потратить полученные деньги допускается не только на покупку новой жилплощади. Часть можно пустить на ремонт или приобретение бытовой техники. Банк не станет проверять, куда были направлены заемные средства.

При взятии кредита под залог недвижимости первоначальный взнос банком не запрашивается.

Отсутствие необходимости вносить первоначальный взнос – главное преимущество залогового кредита. Если в случае с ипотекой на руках у заемщика должна быть определенная сумма, то здесь нет. Ссуда под залог недвижки в ВТБ выдается на следующих условиях:

• лимит – до 20 миллионов руб.;
• период погашения – до 30 лет;
• годовая ставка – от 18,1%.

К базовой процентной ставке предусмотрены надбавки:

• +0,3%, если вы не являетесь зарплатным клиентом ВТБ;
• +0,3%, если заявка на кредит подается не онлайн;
• +1% при отказе от комплексного страхования.

Максимальный лимит – 20 млн. руб. Однако размер кредита не может превышать 69,9% от стоимости недвижимого имущества, предлагаемого в качестве обеспечения. Минимальный размер займа – 10% от рыночной цены залогового объекта.

В качестве обеспечения по кредиту принимается имеющаяся у заемщика в собственности недвижимость следующего типа:

• квартира в многоквартирном доме;
• апартаменты.

Залоговый объект также может находиться в собственности супруга/супруги заемщика. В таком случае обязательно оформляется договор поручительства. При рассмотрении заявки также проверяется кандидатура поручителя.

Требования к потенциальным приобретателям кредита под залог имущества:

• российское гражданство;
• стаж от 3 месяцев (для недавно устроившихся на работу обязательным условием будет окончание испытательного срока);
• возраст от 21 года до 75 лет;
• заявитель должен быть самозанятым или работающим по найму.

Какие бумаги нужны? При взятии кредита под залог недвижимости понадобится паспорт и СНИЛС заявителя, справки о доходе и занятости, документы, подтверждающие право собственности на объект и отчет об оценке. Заявку лучше подавать онлайн, на сайте ВТБ, с авторизацией на Госуслугах. Тогда удастся получить скидку к процентной ставке.

Теперь поговорим об ипотеке. Рассмотрим программу, направленную именно на вторичный рынок. В ВТБ получить кредит на покупку готовой квартиры можно на следующих условиях:

• максимально одобряемая сумма – 100 млн. руб.;
• срок кредитования – до 30 лет;
• первоначальный взнос – от 15,1%;
• процентная ставка – от 16,4%.

К базовой ставке также предусмотрены надбавки:

• +0,2% когда сумма кредита менее 25 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, 10 млн. руб. для остальных регионов России;
• +0,3% при отказе от подачи заявки онлайн и неиспользовании цифровых сервисов;
• +1,2% если «первоначалка» менее 20%;
• +1% при отказе от комплексного добровольного страхования;
• +1% в случае неподтверждения дохода и трудовой занятости.

Также ВТБ устанавливает минимальный размер ипотечного кредита:

• 1500000 руб. для Москвы;
• 1000000 руб. для МО, Санкт-Петербурга и Зеленограда;
• 600000 руб. для крупных городов РФ, с численностью от 500 тысяч человек;
• 500000 руб. для остальных населенных пунктов.

Если ипотека оформляется без подтверждения дохода и занятости, минимальный первоначальный взнос – 30,1% от стоимости квартиры.

Требования к потенциальным «ипотечникам» у ВТБ следующие:

• возраст от 18 до 75 лет;
• трудоустройство – в компаниях на территории РФ или национальных фирмах за границей;
• стаж для работающих по найму – от 3 месяцев;
• для ИП и собственников бизнеса – срок осуществления деятельности от 1 года.

Ипотеку от ВТБ можно взять на покупку:

• квартиры;
• апартаментов;
• таунхауса.

Из документов также потребуется паспорт и СНИЛС заявителя (и поручителя, если он есть). Справки о доходе и трудовой занятости предоставляются по желанию, без них вероятность одобрения будет ниже, а годовая ставка – выше. Оценочный отчет покупаемой в ипотеку квартиры тоже понадобится.

Чем кредит под залог недвижки выгодней ипотеки:

• не требуется «первоначалка»;
• банк не ограничивает заемщика в выборе объекта для покупки – это может быть любая квартира и даже частный дом или дача;
• заем нецелевой – деньги можно пустить не только на приобретение жилья, но и на другие нужды.

В чем преимущества ипотеки над кредитом под залог имущества:

• более низкая процентная ставка;
• гарантия юридической чистоты сделки по покупке квартиры (банк обязательно проверит продавца и документы на жилплощадь);
• возможность зачесть материнский капитал в счет погашения ипотеки (закрыть кредит под залог семейным сертификатом не получится);
• более внушительный кредитный лимит – 100 млн. против 20;
• взять ипотеку можно с 18 лет, кредит – с 21 года;
• ипотека доступна индивидуальным предпринимателям и владельцам бизнеса.

Преимущества первого и второго вида кредитования понятны. Кредит под залог будет предпочтительнее, если у клиента нет сбережений для внесения в качестве первоначального взноса, зато есть другая недвижимость в собственности. Также программа подойдет лицам, желающим приобрести частный дом (купить его в ипотеку не удастся).

В чем плюсы ипотечного займа? Ипотека будет лучше из-за сниженной годовой ставки и увеличенной суммы к выдаче. Если цена квартиры – 25 миллионов рублей, то заем под залог недвижимости не покроет ее. Также этот вариант для тех, кто планирует направить средства маткапитала на погашение задолженности.

Мифы об опасности приобретения кредитов под залог недвижимости

Суть данного вида кредитования достаточно проста: банк выдает деньги под процент, а в качестве гарантии возврата средств накладывает обременение на указанное заемщиком обеспечение. Оформляется закладная, также, как и в случае с ипотекой. Однако почему-то многие клиенты боятся брать кредиты под залог недвижимости. Какие мифы касаемо этого продукта гуляют среди людей?

Миф первый – квартира перейдет в собственность финансово-кредитного учреждения. Это не так, на объект просто накладывается обременение, как и в случае с ипотекой. В остальном ничего не поменяется – вы также останетесь собственником жилплощади.

Миф второй – если просрочить платеж, квартиру заберут. У банка нет такой цели. Финансовому учреждению гораздо выгоднее получить обратно свои деньги от заемщика, чем продавать залоговую недвижимость.

Банк обратит взыскание на залоговую квартиру только в случае постоянных просрочек и нежелании заемщика выходить на связь и вступать в переговоры с представителями ФКУ.

Миф третий – оформить залоговый кредит очень сложно. На самом деле все происходит достаточно быстро. Необходимо подать заявку и предоставить запрашиваемые банком документы. ФКУ все хлопоты по оплате госпошлины и регистрации залога берет на себя. После погашения долга кредитная организация также сама снимет обременение с объекта.

Миф четвертый – деньги будут выданы нескоро. Здесь все будет зависеть от выбранного банка. Обычно часть суммы перечисляется заемщику сразу же, остальное – после регистрации обременения. Условия лучше уточнить в конкретном финансовом учреждении.

Миф пятый – залог нужен только для повышения вероятности одобрения кредита. На самом деле, шансы услышать положительный ответ действительно возрастают. Кроме того, банк выдает большую сумму на руки (чем при оформлении обычного потребительского займа), а процентная ставка предлагается меньше. Так как риски неполучения финансовым учреждением своих денег обратно минимизируются.