Налог на продажу квартиры до 3 лет в ипотеке

Часто ипотечный кредит берется на 15-20 лет. Однако жизненные обстоятельства настолько переменчивы, что уже через 1-2 года купленной квартиры семье может стать мало. Заемщики задумываются о продаже залоговой недвижимости и расширении жилплощади. Будет ли сопровождаться подобное действие дополнительными расходами, а конкретно уплатой налога?

Нужно ли оплачивать налог с продажи квартиры в ипотеке, когда объект находится во владении меньше трех лет? Как посчитать, какую сумму потребуется перечислить в бюджет? Разберемся в нюансах.

Придется ли платить налог?

Закон будет одинаков как в случае проведения сделки с необремененной квартирой, так и недвижимостью в ипотеке. Порядок налогообложения будет аналогичным. Если собственность на объект оформлена менее 5 лет назад (в ряде случаев менее трех лет), то после его продажи потребуется уплатить налог в размере 13%.

В каких ситуациях срок с 5 уменьшается до трех лет? Когда недвижимость является единственной собственностью физического лица, либо квартира унаследована или подарена близким родственником. В этом случае спокойно продавать объект можно уже через 3 года владения.

Если выжидать определенные законом 3 года или 5 лет нет возможности, придется заплатить налог. Даже если продается ипотечная квартира. Порядок расчета взноса стандартный.

Собственник, продающий квартиру, вправе снизить базу для расчета НДФЛ на 1 миллион руб. Либо уменьшить размер облагаемого налогом дохода на сумму, потраченную на приобретение объекта. Понесенные на покупку жилплощади расходы потребуется подтвердить соответствующими документами.

Налоговую базу допускается уменьшить на величину расходов, которые сопровождали покупку жилья, и на сумму процентов, уплаченных по ипотечному займу.

Когда ипотечная недвижимость менее 3 лет в собственности, дополнительно можно сократить налоговую базу на величину уплаченных по кредиту процентов. Так как эти деньги, по сути, являются расходами, понесенными на покупку жилплощади. Разберемся, как считается НДФЛ в разных случаях.

Рассчитаем НДФЛ после реализации ипотечной квартиры

Как правильно вычислить налог с продажи квартиры в ипотеке? Здесь нет ничего сложного. Сначала нужно вычесть из суммы получаемого дохода все траты на приобретение недвижимости. Обязательно потребуются документы, которые подтвердят понесенные расходы.

Право отнять понесенные расходы есть у всех собственников, вне зависимости от того, сколько они владеют квартирой. Формула для расчета налогооблагаемой базы следующая: НБ=Д-Р-СПИ, где:

• НБ – налогооблагаемая база;
• Д – доходы от продажи квадратных метров;
• Р – расходы, понесенные собственником на покупку данного объекта;
• СПИ – сумма процентов по ипотеке (уплаченных на дату продажи квартиры).

К примеру, квартира покупалась за 5 миллионов рублей. На момент продажи заемщик процентами уплатил банку 480 тысяч рублей. Спустя 2 года объект продается за 6500000 руб. Расчет налогооблагаемой базы: 6500000-5000000-480000 = 1020000 руб. Получается, в бюджет нужно будет уплатить 1020000*13% = 132600 руб.

Не стоит пытаться занижать цену квартиры в надежде сделать налоговую базу поменьше. Специалисты обязательно сверят цифры в ДКП с кадастровой стоимостью объекта. Если цена сделки будет намного ниже кадастра, сотрудники ФНС пересчитают налог.

В случае значительной разницы в цене, налоговые специалисты посчитают НДФЛ, ориентируясь на кадастровую стоимость. В расчет возьмется именно 70% от ее величины.

К примеру, жилплощадь продается за 3 миллиона рублей в 2023 году. Ее стоимость по кадастру на 01.01.2023 – 3900000 руб. В данной ситуации налогооблагаемая база будет рассчитана как 3900000*0,7 = 2730000 руб. Далее берем 13% от суммы, это 354,9 тыс. руб.

Посмотреть актуальную кадастровую стоимость квартиры очень просто. Информация есть на общедоступной кадастровой карте. Для этого необходимо знать номер объекта недвижимости.

Можно ли оплатить налог на продажу квартиры средствами налогового вычета?

По закону, при покупке жилья, хоть за наличку, хоть в ипотеку, собственник может запросить налоговый вычет на сумму понесенных затрат до двух миллионов рублей. Предельная сумма к возврату – 260 тысяч руб. на одного человека.

Что будет, если спустя пару месяцев после получения 13%, физлицо задумает продать ипотечную квартиру? Вычет остается у него, так как Налоговым кодексом не вводится ограничений на распоряжение деньгами в случае продажи объекта.

К примеру, в декабре 2023 года была приобретена квартира за 3000000 рублей. Уже в январе-феврале 2024 за нее можно забрать вычет – 260 тысяч, полностью или часть от суммы, соразмерную уплаченному за прошлый год НДФЛ. Если собственник уже в начале марта захочет продать квартиру – деньги останутся у него.

Предположим, объект был продан в марте за 3500000 руб. Сумма налога составит (3500000-3000000) *13% = 65000 руб. Поэтому деньги, полученные в качестве имущественного вычета вполне можно будет пустить на оплату взноса за продажу квартиры.

Неважно, продаст собственник приобретенную квартиру спустя пару недель или будет проживать в ней – это не отменяет его право на предоставленный ранее имущественный вычет.

Когда собственник не успевает получить всю сумму вычета за прошедший отчетный период, то при продаже жилья он вправе зачесть полагающиеся ему деньги в НДФЛ. Вернемся к нашему примеру. Квартира стоила более 2 млн. руб., поэтому физлицо вправе вернуть 260000 руб.

Предположим, за 2023 год доход заявителя составил 1400000 руб., НДФЛ было уплачено 182 тысячи рублей. При продаже квартиры собственник может зачесть 65000 рублей налога в недополученные 78 тыс. руб.

Кроме данного вычета, заемщик может запросить и вычет по процентам. Эти деньги учитываются отдельно. Расчет производится с базы 3000000 руб., и максимальная сумма составляет 390 тысяч рублей. Выплата осуществляется постепенно, именно с суммы фактически уплаченных банку процентов.

Перенести «процентный» вычет в счет налога, который необходимо уплатить при продаже квартиры, нельзя. Он дается один раз в жизни, под конкретный ипотечный кредит. Применить его к следующему жилищному займу тоже будет невозможно.